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Certezas y dudas sobre la reclamación de los gastos de la hipoteca

autor: Kontsumobide, Abril 20, 2017

¿Puedo reclamar al banco los gastos de constitución de mi hipoteca? ¿Por qué conceptos? ¿De qué plazo dispongo? ¿Necesito abogado y procurador para ir a juicio? Estas preguntas han generado muchas dudas desde que, en diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo declaró abusiva y, por tanto, nula la cláusula de un contrato del BBVA que obligaba a la persona consumidora a asumir todos los gastos de la formalización de una hipoteca.

Kontsumobide-Insituto Vasco de Consumo ha querido responder a estas cuestiones a través de la celebración de una jornada, dirigida a profesionales del consumo, que ha contado con la participación del magistrado Edmundo Rodríguez, el abogado Iñaki Velasco y los servicios jurídicos de la Unión de Consumidores de Euskadi (UCE-EHKB), de la Asociación de Personas Consumidores y Usuarias Vasca (EKA-ACUV) y de la Federación de Consumidores de Euskadi (EKE-FCE).

Solo personas consumidoras

El punto de partida parece unánime. Solo las personas consumidoras pueden reclamar los gastos basándose en la sentencia del Alto Tribunal. En primer lugar, deben comprobar las escrituras para determinar si incluyen una cláusula con un contenido similar. Y esta petición no tiene por qué limitarse a quienes se hipotecaron para comprar una vivienda. También se extiende a quienes adquirieron una lonja, un garaje o una segunda o tercera vivienda –incluso aunque la arrienden con carácter ocasional–. La clave está en el destino que se le da al inmueble. “Solo si la persona física se dedicara, como negocio, al alquiler de viviendas no tendría lugar la protección”, señala Velasco. Del mismo modo, también pueden beneficiarse quienes firmaron una subrogación.

El plazo para reclamar también parece definido. La resolución declara la nulidad de pleno derecho de la cláusula, es decir, deja sin efecto esa condición, que pasa a considerarse como no puesta nunca. La consecuencia inmediata es que no existe un límite temporal para pedir la devolución a la entidad financiera. Puede hacerse en cualquier momento. Sí tienen, sin embargo, un plazo máximo de cinco años quienes suscribieron en su contrato la cláusula exacta del BBVA que el Supremo consideró nula.

Qué gastos exigir

Las controversias empiezan, sin embargo, con la determinación de qué gastos deben exigirse. Sobre todo porque, como precisa Velasco, “el Tribunal Supremo no dice cómo o cuánto devolver”. En su opinión, deberían reembolsarse “todas las cantidades”, dado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha señalado que las cláusulas declaradas abusivas “no se pueden moderar ni se pueden integrar”.

Jornada sobre los gastos de la hipoteca Jornada sobre los gastos de la hipoteca

Es decir, si son nulas, es como si nunca hubieran existido y, por tanto, no hay razón para que la entidad se quede con esas cantidades. Y, según esto, podrían pedirse –junto a los desembolsos por la Notaría, el Registro de la Propiedad o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados– incluso los gastos de gestión y de tasación.

El servicio jurídico de EKE-FCE, sin embargo, difiere de esta visión. Considera que reclamar todo “es incoherente”. Para salvar este escollo, si finalmente se acude al juzgado, el magistrado Edmundo Rodríguez apuesta por “no meterse en el lío de cuantificar”. Su propuesta es pedir “la nulidad de la cláusula y sus consecuencias” en la demanda. Sin cantidad alguna. De esta forma, se deja en manos del juez o de la jueza la decisión final sobre la cuantía. Una opinión que no comparten desde la UCE-EHKB, donde consideran importante señalar una cifra determinada, para “tener en cuenta las costas” propias de todo proceso judicial. Sobre todo porque, si la persona consumidora pierde el juicio, deberá abonarlas.

Juicio con abogado y procurador

El principal problema de reclamar los gastos de hipoteca es la trayectoria que sigue una solicitud de este tipo. El primer paso es la vía extrajudicial, que suele finalizar con la negativa del banco a devolver ningún dinero. Entonces, solo queda acudir a los juzgados. Y, como es necesario que el juez o la jueza declare la nulidad de la cláusula de la hipoteca, solo puede tramitarse de acuerdo al denominado juicio ordinario, que exige obligatoriamente la presencia de un abogado y de un procurador.

Estos honorarios y una hipotética pérdida del juicio –que obligaría a la parte demandante a pagar las costas– provocan que las asociaciones muestren opiniones divergentes sobre la conveniencia o no de presentar una demanda de forma individual. Unas animan, y otras se muestran cautas, ante la escasez de sentencias existentes hasta ahora sobre el tema.

Todo apunta a que el tiempo y las sucesivas resoluciones judiciales determinarán qué opción será, finalmente, la más acertada.

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