Kontsumobide

Hipoteka-maileguak

Hipoteka-gastuak eskatzeko
erreklamazio-eredua
Inprimakia jaistea

Pertsona gehienek hipoteka-mailegu baten bitartez finantzatzen dute etxebizitzaren erosketa. Maileguaren helburu den higiezinak berak balio du abaltzat bankuarentzat.

Kontratua sinatu baino lehen, entitateek eman behar dizute behar duzun informazioa, ondo erabakitzeko. Gainera, interes-tasa ofizialak, Hipoteka Maileguen Erreferentzia Indizea zer den eta abusuzko klausulak batzuk zertan dautzan ezagutu behar dituzu.

Beste aldetik, hipoteka bat eratzeak hainbat gastu eragiten ditu, hala nola notarioaren zerbitzuak, Jabetzaren Erregistroko inskripzioa eta Agiri bidezko Egintza Juridikoen Zerga, besteak beste. Galdera hau da: nork ordaindu behar ditu kopuru horiek? Hipoteka-maileguen kontratuetako batzuek, negoziatzeko inolako aukerarik eman gabe, berez jasotzen dute, bertako baldintza orokorretan, mailegu-eskatzaileek beren gain hartu behar dituztela hipoteka formalizatzeko eta eratzeko gastu guztiak.

Kreditu-erakundeek nahitaez eman behar dizute antzeko eskaintzak alderatzeko eta datuetan oinarritutako erabakia hartzeko behar duen informazio guztia. Dohainik eman behar dizute informazio hori, eta argia izan behar du, egokia, objektiboa eta engainurik gabekoa. Informazio hori eman behar dizute:

  • Paperean edo beste edozein euskarri iraunkorretan.
  • Behar besteko aurretiaz, kontratu horren bidez inolako obligaziorik hartu aurretik.

Hipoteka-kredituen eta -maileguen kasuan, EHA/2899/2011 aginduak zehatz definitzen du banku-erakundeek kontratuaren aurretik zer informazio eman behar duten:

  • Hipoteka-Mailegua Eskuratzeko Gida.
  • Kontratuaren Aurretiko Informazioari buruzko Fitxa. Eskatzen baduzu, Kontratuaren Aurretiko Informazioari buruzko Fitxa (KAIF / FIPRE) (pdf, 218 KB) beteta eman beharko dizute kreditu-erakundeek.
  • Informazio Pertsonalizatuari buruzko Fitxa. Zer finantzaketa-behar dituzun, zer finantza-egoera duzun eta zer lehentasun dituzun adierazten duzunean, kreditu-erakundeek informazio pertsonalizatua eman behar dizute, balioesteko aukera izan dezazun, eskaintzak konparatzeko aukera izan dezazun eta kontratua sinatu behar duzun edo ez jakinik, ondo oinarritutako erabakia har dezazun. Hori lortzeko, Informazio Pertsonalizatuari buruzko Fitxaren bidez (IPF / FIPER) (pdf, 273 KB) eman behar dizute: fitxa doan bete behar dute, edonolako eskaintza edo kontraturekin lotu aurretik.
  • Eskaintza loteslea.
  • Interes-tasaren arriskua estaltzeko tresnei buruzko informazio gehigarria.
  • Zorua eta sabaia ezartzen dituzten klasulei buruzko informazio gehigarria.

Hipoteka-mailegua kontratatu nahi duzula adierazi baduzu, eskaintza lotesle bat emateko eska diezaiozuke finantza-erakundeari, higiezina tasatu, higiezinak erregistroan duen egoerari buruzko egiaztapenak egin eta zure gaitasun finantzarioa egiaztatu ondoren. Eskaintza FIPER fitxa baten bidez egingo da eta alderdi hauek zehaztu behar dira:

  1. Eskaintza loteslea dela.
  2. Eskaintzak zenbat denboran iraungo duen: ezin du ematen den egunetik hamalau egun natural baino gutxiago izan.

Eskaintza loteslea FIPER fitxa ematen den egun berean egiten bada, eta bataren zein bestearen edukiak bat egiten badu, dokumentu bakar batean egin daiteke.

Eskaintza hori onartzea erabakitzen baduzu, hiru egun baliodun izango dituzu, hipoteka-maileguaren eskritura publikoaren proiektua aztertzeko notarioaren bulegoan, eskaintzarekin bat datorren ikusteko.

Finantza-erakundeek hilero argitaratu behar dituzte Estatuko Aldizkari Ofizialean (EAO) interes-tasa ofizialak. Espainiako Bankuaren webgunean ere egoten dira eskuragarri.

Hauek dira interes-tasa ofizialak:

  1. Espainian, kreditu-erakundeek etxebizitza librea eskuratzeko hiru urte baino gehiagorako ematen duten hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  2. Eurogunean, kreditu-erakundeek etxebizitza librea eskuratzeko urte batetik bost urtera bitarte ematen duten hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  3. Bi eta sei urte bitarteko epea duen zor publikoak bigarren mailako merkatuan duen barne-etekina.
  4. Urte bateko banku arteko erreferentzia (Euriborra).
  5. Interes-trukea / Interest Rate Swap (IRS) bost urteko eperako.
  6. Miborra, 2000ko urtarrilaren 1a baino lehenago egindako hipoteka-maileguetarako soilik, euroaren sarrerari buruzko abenduaren 17ko 46/1998 Legeak 32. artikuluan aurreikusitakoa kontuan harturik. 

2012ko apirilaren 29ra arte ofizialak izan ziren:

Hipoteka Maileguen Erreferentzia Indizea (HMEI) finantza-erakundeek beren bezeroen interes-tasa aldakorreko hipotekei aplikatu beharreko interes-tasa eguneratzeko azken urteetan erabili izan duten adierazle ofizialetako bat da.

2012ko apirilera arte, hiru modalitate zeuden:

  • IRPH-Kutxak: aurrezki-kutxek etxebizitza librea erosteko emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  • IRPH-Bankuak: bankuek etxebizitza librea erosteko emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  • IRPH-Erakundeak: kreditu-erakundeen multzoak emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.

Nola kalkulatzen da?

Kalkulua Espainiako Bankuak berak egiten zuen, kreditu-erakundeen eragiketen gardentasunari eta bezeroen babesari buruzko 8/1990 Zirkularra aldatzen zuen Espainiako Bankuaren uztailaren 22ko 5/1994 Zirkularraren VII. eranskinean ezarritako preskripzioen arabera.

  • Batetik, aurrezki-kutxek, bankuek edo kreditu-erakundeek, hurrenez hurren, IRPH motaren arabera, hilabete horretan hasi edo berritu zituzten etxebizitza librea erosteko hiru urteko edo urte gehiagoko eperako hipoteken batez besteko interes-tasa haztatuak batzen ziren.
  • Ondoren, emaitzazko kopurua zatitu egiten zen informazioa bidali zuten (hori ere IRPH modalitatearen arabera) aurrezki-kutxa, banku eta kreditu-erakundeen kopuruarekin.

Hiru IRPH horiek ofizialak al dira?

Hiru IRPH motak erreferentziazko interes-tasa ofizialak izan ziren 2012ko apirilaren 29ra arte. Espainiako Bankuak interes-tasa eguneratua argitaratzen zuen hilero Estatuko Aldizkari Ofizialean, Espainiako Bankuaren Estatistika Aldizkarian eta Banku Bezeroaren Atarian.

Banku-zerbitzuen gardentasunari eta bezeroen babesari buruzko urriaren 28ko EHA/2899/2011 Agindua indarrean sartu zenean IRPH-Erakundeak indizeak bakarrik jarraitu zuen ofiziala izaten. IRPH-Bankuak eta IRPH-Kutxak, (CECA izena zuen aurrezki-kutxen erreferentziazko interes-tasa aktiboarekin batera), ez ziren gehiago erabili ondoren formalizatutako hipoteka-eragiketetan. Hala ere, data horren aurretik sinatutako hipoteketan erabiltzen jarraitu ziren modu iragankorrean, interes-tasa horiek ordeztu behar zituen indizea onartzen zen bitartean.

2013ko azaroaren 1etik aurrera, IRPH-Kutxak, IRPH-Bankuak eta CECA desagertu egin ziren.

Zer indizerekin ordeztu behar da nire hipotekaren IRPH?

Zure hipotekak desagertutako interes-tasa horietako bat baldin badu, honako indize hauek aplikatuko dizkizute:

  • Lehenik, kontratuan bertan espresuki ordezko gisa agertzen dena.
  • Kontratuak ez badu adierazten espresuki ordezkoa izango den interes-tasa, edo adierazten dena desagertu den horietako bat (IRPH-Kutxak, IRPH-Bankuak edo CECA) bada, IRPH-Erakundeak indizea erabili behar dute. Indize horri, desagertutako interes-tasaren eta IRPH-Erakundeak indizearen arteko aldaketen batez besteko aritmetikoaren baliokidea den diferentzial bat aplikatu behar zaio. Hipoteka-kontratuaren dataren eta interes-tasa aldatzeko dataren artean eskura dauden datuekin kalkulatzen kopuru hori.

Ordezteko interes-tasaren erregulazioa, ekintzaileei eta beren nazioartekotzeari laguntzeko irailaren 27ko 14/2013 Legearen hamabosgarren xedapen gehigarrian dago bilduta.

Nola jakin dezaket IRPH-Erakundeak indizearen balioa?

Espainiako Bankuak hilero argitaratzen du indizea eguneratuta bere webgunean eta Espainiako Aldizkari Ofizialean.

Non lor dezaket informazio gehiago?

Informazio gehiago nahi baduzu, Kontsumobideren Lurralde Zerbitzuetara joan zaitezke, honako bulego hauetara: Araba, Bizkaia edo Gipuzkoa.

Hipoteka bat eratzeak hainbat gastu eragiten ditu, hala nola notarioaren zerbitzuak, Jabetzaren Erregistroko inskripzioa eta Agiri bidezko Egintza Juridikoen Zerga, besteak beste. Galdera hau da: nork ordaindu behar ditu kopuru horiek? Hipoteka-maileguen kontratuetako batzuek, negoziatzeko inolako aukerarik eman gabe, berez jasotzen dute, bertako baldintza orokorretan, mailegu-eskatzaileek beren gain hartu behar dituztela hipoteka formalizatzeko eta eratzeko gastu guztiak.

Auzitegi Gorenak, 705/2015 epaian, abusuzkotzat eta, beraz, deuseztzat eman zuen era horretako klausula bat BBVAk eskainitako hipoteka batean. Deuseztasun horrek esan nahi du baldintza hori ez jasotzat ematen dela, eta, beraz, finantza-entitateak itzuli egin behar duela kontzeptu horiengatik kobratutako dirua. Halaber, kontratuetatik klausula hori ezabatzeko eta etorkizuneko hipoteketan ez erabiltzeko agintzen zion ebazpen judizialak bankuari.

Nola jakin dezaket nire hipotekak abusuzko klausula bat duela?

Lehenengo urratsa hipoteka-maileguaren eskritura irakurtzea da, eta gastu horien ordainketa nori esleitzen dion begiratzea. Higiezin bat erosteko hipoteka bat eskatzen duzunean, bi eskritura sinatzen dituzu: salerosketakoa eta hipoteka-mailegukoa. Azken hori aztertu behar duzu, gastuen % 100 bezeroari egozten dizkion klausularen bat dagoen konprobatzeko, 705/2015 epaiaren kasuan bezala. Kontratu askotan bosgarren klausula gisa azaltzen da. Zehazkiago, epaian aintzat hartzen den BBVAren klausulak hau dio:

"Mailegu-hartzailearen kontura dira, esklusiboki, hauek eragindako tributuak, komisioak eta gastuak: eskriturak prestatzea, formalizatzea, zuzentzea, izapidetzea (...) kontratua betearaztea,  kontratutik eratorritako ordainketak eta itzulketak, eta haren bermea eratzea, kontserbatzea eta kitatzea; horrez gain, haren kargura izango dira kalteen aseguruari dagozkion primak eta gainerako gastuak (…)”.

Kasu honetan, gastu guztiak ordaintzera behartzen du kontratuak bezeroa, nahiz eta, aplikatu beharreko araudiaren arabera, bankuak alderdien artean "banaketa ekitatibo bat" egitea aukera zezakeen. Batez ere, hipoteka formalizatzeko “interes nagusia” bankuarena dela kontuan izanik; izan ere, horrela higiezina bera bermea da izan litezkeen ez-ordaintzeen aurrean, eta bitarteko arina lortzen du bankuak hipoteka betearazteko; hau da, etxebizitza saldu eta bere dirua berreskuratzeko.

Auzitegi Gorenaren iritziz, finantza-erakundeak bere aldetik jarritako klausula horrek “desoreka garrantzitsua” eragiten dio kontsumitzaileari; izan ere, ez zukeen gastu horiek bere gain hartzea onartuko baldintzak indibidualki negoziatu ahal izan balitu.

Zer dokumentu bildu behar ditut?

Dokumentazio hau jaso behar duzu, gutxienez:

  • Hipotekaren eskritura.
  • Notarioaren faktura.
  • Jabetza Erregistroaren faktura.
  • Agiri bidezko Egintza Juridikoen Zergaren ordainagiria.

Nola jokatu behar dut nire hipotekak horrelako klausula bat badu?

Lehenengo, harremanetan jarri behar duzu finantza-erakundearekin eta erreklamazio bat aurkeztu. Hipotekaren gastuak erreklamatzeko eredu hau deskargatu, bete, eta zure banku edo aurrezki-kutxan aurkez dezakezu. Klausulak deuseztzat jo diren arren, entitateek ez dituzte kopuruak ofizioz itzultzen.

Erantzuten ez badizute, edo erantzuna egokia ez bada, hauetako bat aukera dezakezu:

  • Kontsumobiden erreklamazio bat aurkeztea. Kontsumoko Euskal Institutuak kasua aztertuko du eta bitartekotza egin ahal izango du, alderdien artean akordio batera iristeko. Bankuek edo aurrezki-kutxek administrazioko arau-hausteren bat egin izanaren zantzuak aurkituz gero, zehapen-prozedura bati ekin diezaioke. Bide horrek emaitzarik ez badu, demanda judizial bat jarri ahal izango duzu.
  • Zuzenean demanda bat jartzea. Bide judizialera jo dezakezu, zeure aldetik edo kontsumitzaileen eta erabiltzaileen elkarteetako baten bitartez. Elkarteetako batzuek kanpainei ekin diete ahalik eta kaltetu gehien biltzeko, demanda kolektibo bat aurkezteko asmoz.

Zoru-klausulak tasa aldakorreko hipoteka-maileguetan jartzen diren klausula batzuk dira, gutxieneko interes-tasa finko bat ezartzen dutenak, bezeroak interes-tasen jaitsieraren onurarik izan ez dezan, gutxieneko portzentaje horretatik behera jaitsiko balira ere.

Klausula horiek hipoteketan sartzea legezkoa izan daiteke, baldin eta kontsumitzaileak eta erabiltzaileak babesteko araudian ezarritako gardentasunaren eta informazioaren baldintza guztiak betetzen badituzte. Betekizun horiek urratuz gero, abusuzkotzat jo daitezke, eta, ondorioz, deuseztzat. Deuseztasunak esan nahi du indarrik gabe uzten direla, hau da, inoiz existitu izan ez balira bezala jokatuko dela, eta, hala badagokio, kontzeptu hori dela-eta jasotako zenbatekoak itzultzera behar dezake.

Auzitegi Gorenak241/2013 Epaian, abusuzkotzat eta deuseztzat jo zituen kreditu-entitate zenbaiten hipoteketan ezarritako zoru-klausulak, baina ebazpen judiziala eman zenetik aurrerako dirua bakarrik itzultzera behartzen zuen. Europar Batasunaren Justizia Auzitegiaren 2016ko abenduaren 21eko epaiak, ordea, atzera bota du denbora-muga hori eta aurreko zenbatekoak itzultzera behartzen du. Gobernuak, demanda judizial mordoa egon daitekeela-eta, epaiketaz kanpoko erreklamaziorako prozedura bat arautu behar izan du, epaitegiak kolapsatzea saihesteko eta azkar eta doan ebazten laguntzeko.

Hipoteka ezin baduzu ordaindu:

  • Berehala mugitu: Bankuarekin harremanetan jarri zure egoera hari jakinarazteko, akordioren bat lortzeko asmoz. Hainbat irtenbide daude, baina ohikoenak hauek izaten dira: maileguaren epea luzatzea eta gabealdi (kuotarik gabeko aldi) oso edo partzial bat aplikatzea. Bi metodo horiek, jakina, hipoteka garestitzea ekarriko dute, sortuko diren interes berriak direla eta; gainera, maileguaren baldintzak gogortzea ere ekarriko dute. Hori dela eta, formula horiek premia larriko kasuetan baino ez dira erabili behar, eta betiere unean uneko irtenbidetzat hartu behar da. Banku-erakundeak eskain diezazukeen beste irtenbideetako bat zorrak batera biltzea da.
  • Berandutze-interesak: Hipoteka-maileguaren ordainketa berandutzeagatik ezartzen diren zigorrak ez-ordaintzearen lehen egunetik hasten dira. Une horretantxe aktibatzen dira berandutze-interes direlakoak; bankuak maileguaren baldintzetan finkatzen ditu interes horiek, eta, kasurik gehienetan, urteko eskatutako kopuruaren % 20 gainditzen dute, gehienez ere bi edo hiru urteko. Gainera, zorra erreklamatzeagatik dagoen komisioaren gaineko portzentaje bat ere kobratuko dizute, erakundeak ordainketa-ezagatiko jakinarazpen ofizial bat ematen duen aldiro aplikatzen baita.
  • Kobrantza-kudeaketako kanpoko prozesu a: Berandutze-interes horiek hipotekaren ordainketa atzeratzen den lehen egunetik aktibatuko dira; beste gauza bat da noiz igaroko garen berankor ataleko kide izatera, eta gure kreditua zalantzakor ataleko kide izatera. Hori jarraian hiru errezibo ordaindu gabe pilatu ondoren gertatuko da. Hiru errezibo ordaindu gabe pilatzen diren unean, kobrantza-kudeaketako kanpoko prozedura jarriko da abian.
  • Ez murgildu komeni zorpetze-kiribil batean: Hipoteka-zorra ordaintzeko beste kreditu bat eskatzea ez da gomendagarria. Hipotekagatik ez ezik, beste kontzeptu askorengatik erantzun beharko baizenuke: kapitala, komisioak, interesak eta kreditu berriaren ondorio diren beste gastu batzuk.
  • Higiezina saldu, zorra kitatzeko: Kuotaren beherapena lortu ondoren ordainketak egiten jarraitu ezin baduzu, higiezina saltzeko aukera ez da gutxietsi behar. Etxebizitzaren enkantea egin baino lehenago, salgai jar daiteke etxebizitza, enkantea egin ondoren lor litekeena baino kopuru handiagoa lortzeko. Etxebizitza salduko zenukeen gutxieneko kopurua, betiere, ordaintzeke daukazun zorraren guztizkoa izan beharko litzateke. Prezio handiagoan saldu nahi izango bazenu, banku-erakundeari galdetu beharko zenioke.

Liburuxkak

Gainzorpetutako familiei laguntzeko zerbitzua (2012)

Liburuxka deskargatu (pdf, 928 kB)

Estekak

Kontsumobideren bloga: Erreklama al ditzaket hipoteka-gastuak? Ikus dezagun zer dagoen garbi eta zer ez.

Hipoteka-maileguaren irispideari buruzko gidaliburua [es] (Espainiako Bankua)

Azken aldaketako data: