Kontsumobide

Etxebizitza alokatzea

Etxebizitza erosi ordez, alokatzea ere aukera ona izan daiteke. Oso garrantzitsua da errentatzaileek eta errentariek alokairuaren prozesua, kontratuak, eskubideak eta betebeharrak ondo ezagutzea.

Hiri-errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legeak bi alokairu-mota jasotzen ditu:

  • Etxebizitza-
  • Etxebizitzaz besteko erabilerarako errentamenduak: irakaskuntza-, merkataritza- eta industria erabileretarako higiezinak, besteak beste.

 Bestalde, Etxebizitza- eta alokairu-arloko premiazko neurriei buruzko martxoaren 1eko 7/2019 Errege Lege Dekretuak desberdintasunak ezartzen ditu alokairu-baldintzetan, jabea pertsona fisikoa denean edo pertsona juridikoa denean.

Kontratuaren formalizazioaren eta higiezin-kudeaketaren gastuak errentatzailearen kargura izango dira pertsona juridikoa bada (banketxea, enpresa, etab.)

Atal honetan etxebizitza-alokatzeari buruzko informazioa aurkituko duzu. Kontuan izan informazio hau argibiderako baino ez dela, eta ez duela balio legalik edo loteslerik. Zure legezko betebeharrak eta eskubideak zehazki ezagutu nahi badituzu, jatorrizko lege-testuetara jotzea gomendatzen dizugu; horretarako, hemen jasotzen diren estekak erabili ditzakezu.

Errentamenduaren iraupena askatasunez hitzartu daiteke alderdien artean. Bost urte baino gutxiagokoa bada, errentatzaile fisikoen kasuan, edo 7 urte baino gutxiagokoa errentatzaile juridikoen kasuan, kontratuaren amaiera iristean luzatu egin beharko da, nahitaez, urtebeteko epeetan, esan bezala 5 edo 7 urteko gutxieneko iraupenera iritsi arte, betiere errentariak ez badio adierazten errentatzaileari kontratua ez berritzeko borondatea duela, kontratuaren amaiera-data baino hogeita hamar egun lehenago, gutxienez.

Kontratuak ez badu iraupen-epe bat jartzen, edo epe hori zehatza ez bada, errentamenduak urtebete iraungo duela ulertzen da, urteko luzapena egiteko eskubidea alde batera utzi gabe.

Bestalde, ez da kontratuaren nahitaezko luzapenik izango baldin eta, lehen urtea igarota, errentatzaileak jakinarazten badio errentariari higiezina etxebizitza iraunkor gisa behar duela, berarentzat edo odolkidetasuneko edo adopzioko lehen mailako senideentzat, edota ezkontidearentzat, banaketako, dibortzioko edo ezkontza-deuseztasuneko epai irmoa tarteko bada. Eskubide hori erabili ahal izateko, errentatzaileak idatziz jaso beharko du hori kontratuan, eta etxebizitzaren beharra duen data baino bi hilabete lehenago egin beharko du.

Kasu horietan, kontratua azkentzen denetik edo etxebizitza uzten denetik hiru hilabete igarotzen badira eta errentatzaileak ez badu etxebizitza hori okupatzen —betiere ezinbesteko kasua ez bada—, maizterrak aukera hauek izango ditu, hogeita hamar eguneko epean:

  • Etxebizitza berriz okupatzea, aurreko baldintza berberetan eta etxebizitza uzteak eragindako gastuen kalte-ordainarekin.
  • Kalte-ordain bat eskatzea, hiru urte betetzeko geratzen zen urte bakoitzeko hileko ordainketa bat adinakoa.

Luzapena: Kontratuaren edo horren luzapenetako baten amaiera-data iristen bada eta jadanik bost (edo 7) urteko iraupena igaro bada, eta alderdietako batek ez badio besteari hori ez berritzeko borondatea duela adierazten (gutxienez 4 hilabete lehenago errentatzailearen kasuan, edo 2 hilabete lehenago errentariaren kasuan), kontratua urtebeteko epeetan luzatu egingo da, gehienez 3 urtez. Errentariak kontratua suntsiarazi ahal izango du, urte bakoitza bete baino gutxienez hilabete bat lehenago ohartaraziz.

 Atzera egitea: Kontratuaren iraupena edozein dela ere, errentariak edozein unetan egin dezake atzera kontratuan, 30 eguneko aurrerapenarekin jakinarazita betiere.

Kontratu bat egiten denean, jabeak fidantza bat eskatu behar dio maizterrari.

Legearen arabera, hasierako errentaren hileroko bati dagokiona da horren kopurua. Hala eta guztiz ere, jabeak berme gehigarri bat eska dezake, bi hileko ordainketari dagokion kopurukoa gehienez ere.

Kontratuko lehen 5 urteetan, errentatzailea pertsona fisikoa bada, edo lehen 7 urteetan, pertsona juridikoa bada, fidantzak ezin izango dira eguneratu.

Epe hori igarota, kontratu-luzapen bakoitzaren aurretik errentatzaileak fidantza eguneratzeko eskatu ahal izango du, baina errentariak, halaber, fidantza hori jaisteko eskatu ahal izango du.

Errentatzaileek 2015eko irailaren 26tik aurrera sinatutako kontratuen fidantza gordailutu behar dute, eta gordailu hori egin izanaren berri eman behar diote errentariari, Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legearen 54.1 artikuluan xedatutakoari jarraikiz. Gordailua izapidetzeko, dagokion lurraldeko (Araba, Bizkaia eta Gipuzkoa) Bizilagun Zerbitzura jo behar dute. 

Errenta errentatzailearen eta errentariaren artean adosten da. Merkatua librea da, eta ez da ezartzen ez gehieneko ez gutxieneko kopururik. Beste ordainketa-modu bat adostu ezean, errenta hilero ordainduko da, hilaren lehen 7 egunean. Errentatzaileak ezin izango du inoiz eskatu hileroko baten ordainketa aurreratzeko. Ordainketa hilero, urtero edo ezarritako beste epe batzuen arabera egin daiteke. Ordainketa-aldiak ere askatasunez hitzartu ditzakete alderdiek.

Errenta eguneratu ahal izango da, beti ere kontratuak urte bat bete badu indarrean eta horrela hitzartu bada. Alderdiek KPI ez den beste adierazle bat hitzartu dezakete. Zehazten ez bada, legean aurreikusten da nola eguneratu behar den. Edozein kasutan, eguneratzea ez da inoiz izango KPI baino handiagoa.

Kontratuan berariazko eguneratze-hitzarmenik ez badago, errenta ezin izango da eguneratu.

Errentatzaileak ordainagiri bat eman beharko du, horretarako beste prozeduraren bat hitzartu ez bada.

Errentariak eskudirutan ordaintzen badu, errentatzaileak ordainagiri bat eman beharko dio, ordainketa egiaztatzeko. Ordainagirian datu hauek jasotzea komeni da:

  • Errentatzailearen izena eta NAN zenbakia.
  • Errentariaren izena eta NAN zenbakia.
  • Errentan ematen den higiezinaren identifikazioa.
  • Ordainagiria zer eperi dagokion.
  • Ordainketa osatzen duten kontzeptuen zehaztapena (errenta, obra- eta zerbitzu?gastuak...)
  • Ordainagiria ematen den data.

Beste modu batean ordaintzen bada (adibidez, transferentziaz edo kontu batean sartuz) eragiketa horien frogagiriek ordainagiri-balioa izan dezakete.

Maizterrak kontratuko baldintza garrantzitsuren bat betetzen ez badu, errentatzaileak aukera hauek ditu: 

  • Baldintza horiek betetzeko exijitzea.
  • Kontratua suntsiaraztea.

Horrez gain, Hiri-errentamenduen Legeak kontratua suntsiarazteko beste arrazoi batzuk jasotzen ditu:

  • Etxebizitzan jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu edo zilegi ez direnak egitea.
  • Errenta edo berari dagozkion diru-kopuruak ez ordaintzea.
  • Fidantza edo horren eguneratzea ez ordaintzea.
  • Etxebizitza adostasunik gabe azpierrentamenduan ematea edo lagatzea.
  • Etxebizitzan kalteak eragitea edo baimenik gabe obrak
  • Errentariaren, haren ezkontidearen edo haren mendeko seme-alaben ohiko etxebizitza izateari uztea.
  • Kontratuaren epea amaitzea.

 Ekainaren 4ko 4/2013 Legeak, Etxebizitzak alokatzeko merkatua malgutzeko eta sustatzeko neurriei buruzkoak, epeak eta prozedura judizialak arintzen ditu, ordaintzen ez denean errentatzaileak etxebizitza berreskura dezan. Adibidez, hamar eguneko epea ematen da errentariak zorra ordain dezan.

Edonola ere, uztarazpen bat egin behar bada, data eta ordua zehaztuta egin beharko da. Era berean, administrazio judiziala behartuta egongo da gizarte-zerbitzuei jakinaraztera utzarazpena zer egun eta ordutan izango den; utzarazpen hori hilabetez geldiarazi ahal izango da, gehienez, gizarte-zerbitzuen iritziz kalteberatasun-egoera argia badago, neurri egokiak hartze aldera.

Errentariak etxebizitzan matxura bat aurkitzen duenean, kasuaren arabera, honela jokatu behar da:

  • Obra arruntak:Matxura bat aurkitzen duenean, errentariak ahalik eta lasterren horren berri eman beharko dio errentatzaileari. Garaiz ez jakinarazteak jabeari edo hirugarrenei eragiten dizkien kalteen erantzulea da errentaria.
  • Obra urgenteak:Premiazko konponketa bat egin behar bada (adibidez, ur-jario bat), errentariak hori berehala konpon dezake, errentatzailea aurretiaz ohartarazita. Horren helburua kalte berehalako edo handiago bat eragoztea da. Kasu horietan errentatzaileak ordainduko ditu konponketaren gastuak. Errentariak ordaindu behar izan baditu, gero faktura bidali beharko dio.
  • Konponketa txikiak:Arau orokor gisa, errentatzaileak bere gain hartzen du konponketa horiek eragindako gastua. Hala ere, legeak salbuespenak ezartzen ditu. Horien artean daude etxebizitzaren erabilera arruntak eragindako higadura naturalaren ondorioz egin beharreko konponketa txikiak.

Horrez gain, alderdiek adostu dezakete errentaren ordainketa epe jakin batean etetea, errentariak obraren ordainketa bere gain hartzen badu.

Errentatzaileak ere egin ditzake obrak etxean, hasierako kontratutik 5 (edo 7) urte igaro ondoren. Errentatzaileak obra horien ondorioz alokairua igo ahal izango du. Inbertitutako kapital horren igoera kalkulatzeko, obrak amaitzen diren uneko interes-tipoa gehi 3 puntu aplikatuko dira. Edonola ere, ez da inoiz izango indarrean dagoen errentaren % 20 baino handiagoa.

Errentatzaileak etxebizitza saltzen badu eta jabea izateari uzten badio, maizterrak lehentasunez erosteko eskubidea du; hau da, hori lehentasunez eskuratzeko eskubidea, erosteko asmoa duen beste edozein pertsonaren aurretik. Hala eta guztiz ere, errentatzaileak eskubide horri uko egin diezaioke, alderdiek hala hitzartzen badute.

Lehentasunez erosteko eskubiderik ez dago etxebizitza errentatzailearen jabetzako beste etxebizitza batzuekin batera saltzen bada eta horiek higiezin beraren parte badira.

Errentatzaileak etxebizitza saltzea erabakitzen badu, edo jabetzan aldaketaren bat gertatzen bada, errentariak eskubidea izango du kontratuaren indarraldiko lehen 5 (edo 7) urteetan bere eskubideak eta betebeharrak mantentzeko.

Ez da subrogazio-eskubiderik izango 5, edo 7, urteko hasierako iraupeneko kontratuetan alderdiek horrela hitzartu badute.

Errentaria hiltzen bada, kontratuan subrogatu ahal izango dira.

  • Aurreko bi urteetan harekin bizi izan den bikotekidea. Ondorengotza edo ezkontza badago, elkarbizitza nahikoa izango da.
  • Guraso-ahalaren mende dauden seme-alabak, edo aurreko bi urteetan harekin bizi izan direnak.
  • Aita, ama eta gainerako aurrekoak, aurreko bi urteetan harekin bizi izan direnak.
  • Aurreko bi urteetan harekin bizi izan diren anai-arrebak.
  • Hirugarren gradura arteko ahaideak, % 65eko edo gehiagoko elbarritasuna dutenak eta aurreko bi urteetan harekin bizi izan direnak.

Heriotzagatik subrogatzeko eskubidea duten pertsonek 3 hilabeteko epean jakinarazi beharko dute.

5 (edo 7) urte baino gehiagoko kontratuetan, subrogazio-eskubideari uko egitea hitzartu ahal izango da, betiere pertsonak kalteberatasun-egoeran ez badaude, adingabeei eragiten ez bazaie, desgaitasuna duten pertsonak ez badira edo 65 urte baino gehiagokoak ez badira.

Eraikinak saltzen edo errentan jartzen dituzten sustatzaile, profesional edota pertsona fisikoek derrigorrean eman behar diete eraikin horiek erosten edo errentan hartzen dituzten pertsonei honako informazio hau:

  • Energia Eraginkortasuneko Ziurtagiria.
  • Lortutako kalifikazioa adierazten duen Energia Etiketa.

Eraikina edo eraikin-zatiak saltzeko zein alokatzeko eskaintza, sustapen eta iragarki guztietan agertu behar da energia-etiketa

Aldez aurretik baldin badakizu eraikin batek zenbat energia kontsumitzen duen, diru asko aurrez dezakezu.

  • Kontratua ondo irakurri sinatu baino lehen.
  • Errentariek eta errentatzaileek baldintzak modu adeitsuan ituntzen saiatu behar dute.
  • Ez jokatu arinegi etxebizitza bat alokatzean. Ongi bilatu zure egoera ekonomikorako pisurik egokiena. Komenigarria da prezioari gehieneko muga bat ezartzea, errenta ordaintzeko gaitasuna ziurtatzeko.
  • Pisuak espero daitezkeen gutxieneko ezaugarri jakin batzuk izan behar ditu: kokapena, zerbitzuak, orientazioa, neurriak eta prezioa.

Azken aldaketako data: