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Alquiler de la vivienda

El alquiler de una vivienda es una buena alternativa a la compra. Es muy importante que personas arrendadoras y arrendatarias conozcan bien el proceso de alquiler, los contratos y sus derechos y sus obligaciones.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos recoge dos tipos de alquiler:

  • Arrendamientos de vivienda.
  • Arrendamientos para uso distinto del de vivienda: inmuebles destinados a usos de carácter docente, comercial, industrial, etc.

En este apartado encontrarás información sobre el alquiler de vivienda.

Las personas particulares, profesionales o empresas que vendan o arrienden edificios deben suministrar obligatoriamente a las personas que los compren o los alquilen la siguiente información:

  • El Certificado de Eficiencia Energética.
  • La Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida.

La etiqueta debe incluirse en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler.

Saber de antemano cuánta energía consume un inmueble puede suponer un importante ahorro para el bolsillo.

Cuando se celebra el contrato, la persona propietaria debe exigir a la inquilina una fianza.

Según la ley, la cantidad mínima obligatoria es de una mensualidad de la renta inicial. Sin embargo, se admite la posibilidad de que la persona propietaria exija una fianza superior a la obligatoria, como garantía adicional, en el importe que las partes pacten.

Las fianzas podrá actualizarse cada tres años.

Las personas arrendadoras tienen la obligación de depositar la fianza de los contratos suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015, tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. Para tramitar el depósito deben acudir a los Servicios Bizilagun de cada uno de los territorios (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa). 

La duración del arrendamiento puede pactarse de forma libre entre las partes. Si es inferior a tres años, una vez que llegue el día del vencimiento, el contrato deberá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de tres años, salvo que la persona arrendataria manifieste a la arrendadora con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de fin del contrato o de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

Si el contrato no señala el plazo de duración o este es indeterminado, se entiende que el arrendamiento se celebra por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual.

Por otro lado, no tendrá lugar la prórroga obligatoria del contrato si, transcurrido el primer año, la persona arrendadora comunica a la arrendataria que necesita el inmueble como vivienda permanente para sí misma o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge, en el caso de que existe una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ello, deberá comunicárselo con dos meses de antelación a la fecha en la que necesitará la vivienda.

En estos casos, si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, y la arrendadora no ocupa la vivienda -salvo que no lo hago por causas de fuerza mayor-, la inquilina puede optar en el plazo de treinta días entre:

  • Reocupar la vivienda en las mismas condiciones previas, con indemnización de los gastos que le ocasionaron el desalojo.
  • Pedir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

Prórroga: Si llega la fecha de fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y ya han transcurrido como mínimo los tres años de duración, y ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Desistimiento: Con independencia de la duración del contrato, la persona arrendataria puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación.

Si la persona inquilina incumple alguna de las condiciones relevantes del contrato, la arrendadora podrá optar entre:

  • Exigir que cumpla esas condiciones.
  • Resolver el contrato.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala otras causas que pueden ocasionar la resolución del contrato:

  • Utilizar la vivienda para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
  • Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que le corresponda pagar.
  • Falta de pago de la fianza o de su actualización.
  • Subarrendar o ceder la vivienda sin consentimiento de la persona arrendadora.
  • Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento.
  • Dejar de ser la vivienda habitual de la persona arrendataria, de su cónyuge o de los hijos o hijas que dependan de ella.
  • Finalización del plazo contractual.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas agiliza los plazos y procedimientos judiciales para que la parte arrendadora recupere la vivienda en caso de impago. Por ejemplo, se habilita un plazo de diez días para que la arrendataria pague la deuda pendiente.

 

Si la persona arrendadora decide vender la vivienda y dejar de ser propietaria del piso, la persona inquilina tiene derecho de tanteo, es decir, derecho de adquisición preferente para adquirirla, frente a cualquier otra persona que también tenga intención de comprarla. No obstante, las partes pueden pactar la renuncia a este derecho por parte de la persona arrendataria.

Cuando la persona arrendataria detecta una avería en la vivienda, la manera de actuar varía según del caso:

  • Obras normales: Cuando detecte una avería, la persona arrendataria tendrá que avisar a la persona arrendadora a la mayor brevedad posible. La arrendataria responde de los posibles daños causados a la propietaria o a terceras personas, si no lo ha notificado a tiempo.
  • Obras urgentes: Si se necesita una reparación de urgencia, como una fuga de agua, la arrendataria puede repararla de forma inmediata, previo aviso a la arrendadora. Esto se hace para evitar un daño inminente o mayor. En estos casos, la arrendadora debe asumir los gastos de la reparación. Si la arrendataria ha tenido que pagarlos, deberá enviarle después la factura.
  • Pequeñas reparaciones: Como norma general, es la arrendadora la que se encarga del gasto de estas reparaciones. Sin embargo, la ley establece excepciones. Es el caso de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste natural derivado del normal uso de la vivienda, como, por ejemplo, el cambio de las bombillas fundidas.

Además, las partes pueden acordar la suspensión del pago de la renta por un periodo determinado si la persona arrendataria asume el pago de la obra.

La renta se acuerda entre persona arrandataria y arrendadora. El mercado es libre, y no hay mínimos ni máximos establecidos. Puede pagarse por meses, años u otros periodos establecidos. Lo más habitual y recomendable es pactar una renta anual, y que se establezca abonarla por mensualidades anticipadas. Los periodos de pago también pueden pactarse libremente entre las partes. Si en el contrato no se fija nada, debe realizarse durante los primeros siete días naturales de cada mes.

En cuanto a la actualización de la renta, las partes pueden pactar un índice distinto al IPC. Si no se indica, la ley prevé cómo debe actualizarse.

Si la arrendataria paga en metálico, la arrendadora debe entregarle un recibo para poder demostrar el abono. Es conveniente que en el recibo consten los siguientes datos:

  • Nombre y DNI de la persona arrendadora.
  • Nombre y DNI de la persona arrendataria.
  • Identificación del inmueble arrendado.
  • Periodo al que se refiere el recibo.
  • Indicación, por separado, de los distintos conceptos que integren el pago (renta, gastos por obras y servicios...)
  • Fecha de emisión.

Si paga de otra forma, como una transferencia o un ingreso en cuenta, los resguardos de esas operaciones pueden servir como recibo.

  • Lee bien el contrato antes de firmarlo.
  • Las personas arrendatarias y arrendadoras deben intentar llegar a acuerdos y pactar las condiciones de manera cordial.
  • No te precipes al alquilar. Busca bien el piso más conveniente para tu situación económica. Pon un límite máximo al precio para garantizarte el pago de la renta.
  • El piso debe reunir las características mínimas esperadas: ubicación, servicios, orientación, dimensiones y precio.

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