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Alquiler de la vivienda

El alquiler de una vivienda es una buena alternativa a la compra. Es muy importante que personas arrendadoras y arrendatarias conozcan bien el proceso de alquiler, los contratos y sus derechos y sus obligaciones.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos recoge dos tipos de alquiler:

  • Arrendamientos de 
  • Arrendamientos para uso distinto del de vivienda: inmuebles destinados a usos de carácter docente, comercial, industrial, etc.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece diferencias en las condiciones del alquiler en función de si la propiedad corresponde a una persona física o a una persona jurídica. 

Los gastos de formalización del contrato y de gestión inmobiliaria serán a cargo de la persona arrendadora siempre que esta sea una persona jurídica (un banco, una empresa etc).

En este apartado encontrarás información sobre el alquiler de vivienda. Recuerda que esta información sólo tiene carácter informativo y en ningún caso se le puede atribuir carácter legal o vinculante. Si deseas conocer con exactitud las obligaciones y derechos legales te recomendamos acudir a los textos legales originales, a los que puedes acceder a través de los enlaces aquí recogidos.

La duración del arrendamiento puede pactarse de forma libre entre las partes. Si es inferior a cinco años, en el caso de arrendadoras físicas o 7 si le persona arrendadora es persona jurídica, una vez que llegue el día del vencimiento, el contrato deberá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de 5 años o 7 en función de lo anteriormente expuesto, salvo que la persona arrendataria manifieste a la arrendadora con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de fin del contrato o de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

Si el contrato no señala el plazo de duración o este es indeterminado, se entiende que el arrendamiento se celebra por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual.

Por otro lado, no tendrá lugar la prórroga obligatoria del contrato si, transcurrido el primer año, la persona arrendadora comunica a la arrendataria que necesita el inmueble como vivienda permanente para sí misma o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge, en el caso de que existe una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para poder ejercer este derecho la persona arrendadora deberá haberlo hecho constar por escrito en el contrato y estará obligado a  hacerlo con dos meses de antelación a la fecha en la que necesitará la vivienda.

En estos casos, si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, y la arrendadora no ocupa la vivienda -salvo que no lo hago por causas de fuerza mayor-, la inquilina puede optar en el plazo de treinta días entre: 

  • Reocupar la viviendaen las mismas condiciones previas, con indemnización de los gastos que le ocasionaron el desalojo.
  • Pedir una indemnizaciónequivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

 Prórroga: Si llega la fecha de fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y ya han transcurrido como mínimo los cinco (o 7) años de duración, y ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación en el caso de la persona arrendadora y 2 meses en el caso de la arrendataria, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente en plazos anuales hasta un máximo de 3. La persona arrendataria podrá resolverlo avisando con un mes de antelación previo a cada anualidad.

 Desistimiento: Con independencia de la duración del contrato, la persona arrendataria puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación.

Cuando se celebra el contrato, la persona propietaria debe exigir a la inquilina una fianza.

Según la ley, la cantidad  obligatoria es de una mensualidad de la renta inicial. No obstante, se admite la posibilidad de que la persona propietaria exija una  garantía adicional que no podrá ser superior a dos mensualidades.

En los 5 primeros años del contrato, si la persona arrendadora es una persona física, o 7, si el arrendador es una persona jurídica, no podrán actualizarse las fianzas.

Pasado ese plazo la arrendadora podrá solicitar que se actualice la fianza antes de cada prórroga del contrato pero también la persona arrendataria podrá solicitarlo a la baja.

Las personas arrendadoras tienen la obligación de depositar la fianza de los contratos suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 y estarán obligadas a comunicar a la persona arrendataria la realización del depósito., tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. Para tramitar el depósito deben acudir a los Servicios Bizilagun de cada uno de los territorios (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa). 

La renta se acuerda entre persona arrendataria y arrendadora. El mercado es libre, y no hay mínimos ni máximos establecidos. Salvo que se pacte otra forma el pago de la renta será mensual y deberá abonarse en los primeros 7 días de mes. La persona arrendadora en ningún caso podrá exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad. Puede pagarse por meses, años u otros periodos establecidos. Los periodos de pago también pueden pactarse libremente entre las partes.

La actualización de la renta, podrá realizarse no antes de que se cumpla cada año de vigencia y siempre que así se haya pactado. Las partes pueden pactar un índice distinto al IPC. Si no se indica, la ley prevé cómo debe actualizarse. En todo caso la actualización nunca puede ser superior al IPC

Si no existe pacto de actualización expreso en el contrato la renta no podrá ser modificada.

La persona arrendadora deberá entregar un recibo salvo que se hubiera pactado que esto se haga por otro procedimiento.

Si la arrendataria paga en metálico, la arrendadora debe entregarle un recibo para poder demostrar el abono. Es conveniente que en el recibo consten los siguientes datos:

  • Nombre y DNI de la persona arrendadora.
  • Nombre y DNI de la persona arrendataria.
  • Identificación del inmueble arrendado.
  • Periodo al que se refiere el recibo.
  • Indicación, por separado, de los distintos conceptos que integren el pago (renta, gastos por obras y servicios...)
  • Fecha de emisión.

Si paga de otra forma, como una transferencia o un ingreso en cuenta, los resguardos de esas operaciones pueden servir como recibo.

Si la persona inquilina incumple alguna de las condiciones relevantes del contrato, la arrendadora podrá optar entre: 

  • Exigir que cumpla esas condiciones.
  • Resolver el contrato.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala otras causas que pueden ocasionar la resolución del contrato:

  • Utilizar la vivienda para actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
  • Falta de pagode la renta o de cualquiera de las cantidades que le corresponda pagar.
  • Falta de pago de la fianzao de su actualización.
  • Subarrendaro ceder la vivienda sin consentimiento de la persona arrendadora.
  • Causar dañosen la vivienda o realizar obras sin consentimiento.
  • Dejar de ser la vivienda habitual de la persona arrendataria, de su cónyuge o de los hijos o hijas que dependan de ella.
  • Finalización del plazo contractual.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas agiliza los plazos y procedimientos judiciales para que la parte arrendadora recupere la vivienda en caso de impago. Por ejemplo, se habilita un plazo de diez días para que la arrendataria pague la deuda pendiente.

En todo caso, y su hubiese de producirse un desahucio, este deberá fijarse con fecha y hora. Igualmente la administración judicial estará obligada a comunicar a los servicios sociales la fecha y hora del desahucio y esté podrá paralizarse como máximo durante un mes si los servicios sociales aprecian situación de clara vulnerabilidad y siempre para la adopción de las medidas necesarias.

 

Cuando la persona arrendataria detecta una avería en la vivienda, la manera de actuar varía según del caso:

  • Obras normales:Cuando detecte una avería, la persona arrendataria tendrá que avisar a la persona arrendadora a la mayor brevedad La arrendataria responde de los posibles daños causados a la propietaria o a terceras personas, si no lo ha notificado a tiempo.
  • Obras urgentes:Si se necesita una reparación de urgencia, como una fuga de agua, la arrendataria puede repararla de forma inmediata, previo aviso a la arrendadora. Esto se hace para evitar un daño inminente o mayor. En estos casos, la arrendadora debe asumir los gastos de la reparación. Si la arrendataria ha tenido que pagarlos, deberá enviarle después la factura.
  • Pequeñas reparaciones:Como norma general, es la arrendadora la que se encarga del gasto de estas reparaciones. Sin embargo, la ley establece excepciones. Es el caso de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste natural derivado del normal uso de la vivienda, como, por ejemplo, el cambio de las bombillas fundidas.

Además, las partes pueden acordar la suspensión del pago de la renta por un periodo determinado si la persona arrendataria asume el pago de la obra.

La parte arrendadora también puede realizar obras en la vivienda de transcurridos 5 años (o 7) del contrato inicial. Debido a estas obras la parte arrendadora podrá incrementar el alquiler. Para el cálculo de este incremento al capital invertido se le aplicará el tipo de interés del dinero en el momento de finalización de las obras más 3 puntos. En todo caso el aumento nunca podrá ser superior al 20% de la renta vigente.

Si la persona arrendadora decide vender la vivienda y dejar de ser propietaria del piso, la persona inquilina tiene derecho de tanteo, es decir, derecho de adquisición preferente para adquirirla, frente a cualquier otra persona que también tenga intención de comprarla. No obstante, las partes pueden pactar la renuncia a este derecho por parte de la persona arrendataria.

Este derecho de tanteo no existe en el caso de que la vivienda se venda conjuntamente con otras viviendas propiedad de la persona arrendadora y estas formen parte de un mismo inmueble.

Si la persona arrendadora decide vender la vivienda, o se produce un cambio de propiedad por diferentes motivos, la persona arrendataria tendrá derecho a mantener sus derechos y obligaciones en los primeros 5 años ( o 7) de vigencia del contrato.

No existirá derecho de subrogación cuando en contratos de duración inicial superior a 5 años, o 7 años, así lo hayan pactado las partes.

En caso de fallecimiento de la persona arrendataria podrán subrogarse en el contrato

  • La pareja que hubiera convivido los dos años anteriores. En el caso de haber descendencia o matrimonio basta con la convivencia.
  • Hijos e hijas sujetas a patria potestad o que hayan convivido los dos años anteriores.
  • Padre, Madre y demás ascendientes siempre que hayan convivido los dos años anteriores.
  • Hermanos y hermanas que hayan convivido dos años anteriores.
  • Parientes hasta 3er grado, con minusvalía igual o superior al 65% y que hayan convivido los dos años anteriores.

Las personas con derecho de subrogación por fallecimiento deberán comunicarlo en un plazo de 3 meses.

En contratos superiores a 5 años (o 7) se podrá pactar la renuncia al derecho de subrogación excepto si las personas se encuentran en situación de vulnerabilidad, afecte a menores de edad, se trata de personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Las personas particulares, profesionales o empresas que vendan o arrienden edificios deben suministrar obligatoriamente a las personas que los compren o los alquilen la siguiente información:

  • El Certificado de Eficiencia Energética.
  • La Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida.

La etiqueta debe incluirse en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler.

Saber de antemano cuánta energía consume un inmueble puede suponer un importante ahorro para el bolsillo.

  • Lee bien el contrato antes de firmarlo.
  • Las personas arrendatarias y arrendadoras deben intentar llegar a acuerdos y pactar las condiciones de manera cordial.
  • No te precipes al alquilar. Busca bien el piso más conveniente para tu situación económica. Pon un límite máximo al precio para garantizarte el pago de la renta.
  • El piso debe reunir las características mínimas esperadas: ubicación, servicios, orientación, dimensiones y precio.

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