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Compra de la vivienda

 

Introducción

La compra de la vivienda es comúnmente el gasto más grande al que se enfrentan las personas consumidoras a lo largo de sus vidas. Además de ser una de las operaciones más importantes es también un proceso complejo, ya que conlleva una serie de trámites legales y fiscales.

Para tomar la decisión correcta es importante que la persona consumidora conozca sus derechos y esté informada de todos los pasos que debe dar durante el proceso de compra de su vivienda.

 

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Información previa

Antes de comenzar con la compra de la vivienda deseada, la persona consumidora debe informarse sobre una serie de temas. Este es uno de los pasos más importantes.

¿Qué información previa a la compra de la vivienda debe consultarse?

Lo primero que debe buscar la persona compradora es la información relativa al registro de la propiedad que se desea adquirir. El registro de la propiedad sirve para verificar a la verdadera persona titular de la vivienda, que debe ser la persona que vende la propiedad. Además, esta información sirve para comprobar que el inmueble está libre de cargas.

Este tipo de información puede solicitarse de dos formas distintas: la nota simple y el certificado de información continuada.

  • La nota simple proporciona información breve y concisa en soporte físico sobre la situación jurídica de una propiedad: descripción del inmueble, datos sobre la persona propietaria y cargas, si las hubiera. Este documento tiene un coste de 3 € (IVA no incluido) y puede solicitarse al Registro de la Propiedad correspondiente.
  • La certificación con información continuada informa a la persona compradora sobre cualquier modificación que afecte a la vivienda mientras se concreta la acción de compra-venta. Esta información tiene un coste superior: 48,08 € (IVA no incluido).

¿Qué es el Libro del Edificio?

El libro del edificio destinado a viviendas tiene el objetivo de que las personas propietarias conozcan el edificio que usan y tengan la documentación e información suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuados.

El Libro del Edificio consta de cuatro partes distintas:

  • Cuadernos de registro: Este documento consta con los datos iniciales del edificio, el registro de incidencias y el de operaciones de mantenimiento y reparaciones.
  • Documentos de especificaciones técnicas: Incluye el Proyecto Final de Obra, un anexo con los principales datos técnicos del edificio y de sus elementos, a modo de fichas, y los manuales de uso y mantenimiento y de emergencias.
  • Archivo de documentos: Este archivo contiene las licencias de construcción y ocupación del edificio, el certificado del control de calidad, el certificado final de la obra de construcción, acta de recepción de la obra, la escritura pública de declaración de obra nueva y otros documentos referentes a al edificio.
  • Manuales de las viviendas: Son los documentos que de forma individualizada reciben cada persona propietaria de cada una de las viviendas que compongan el edificio. Este manual se entrega independientemente en el momento de la entrega de llaves de cada vivienda y de la firma de escrituras.

El manual de la vivienda debe contener información sobre el uso y funcionamiento de la vivienda, garantías y manuales de funcionamiento de los equipos individuales, plano de planta de la vivienda, planos de las plantas donde se dispongan de elementos de uso privativo.

¿Quién tiene el Libro del Edificio?

Si el edificio es adquirido por una única persona, será la encargada de tener el Libro del Edificio. Sin embargo, en el caso de la propiedad horizontal, cuando esté constituida la comunidad de personas propietarias, será la persona que ostente el cargo de administración quien tenga el libro.

¿Qué obligación de informar tiene la parte vendedora?

Depende de si la parte vendedora (particular o empresa) se dedica a la venta de viviendas o no.

En el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril se especifica la información que las personas o empresas profesionales deben tener a disposición a las personas compradoras:

  • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, de la parte vendedora.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con las que cuenta el inmueble.
  • Descripción de la vivienda. Expresando la superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, además de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos. También deberán referirse los del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y también sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
  • Precio total de la vivienda y forma de pago.

Cuando se promocionen viviendas para su venta deben tener a disposición del público, además:

  • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca. También deben contar con la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la comunidad de propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
  • Información en cuanto al pago de los tributos que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
  • Forma en que está prevista documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
    • Que la persona consumidora no tiene que pagar los gastos derivados de la titulación.
    • Los artículos 1280.1 y 1279 del Código Civil, referentes a la eficacia de los contratos.
    • El derecho a elegir la persona notaria que corresponde a la persona consumidora, sin que esta pueda imponer persona notaria que, por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, debiéndose tener a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá los siguientes datos:

  • Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen en su caso, los honorarios de agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
  • Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
  • Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
  • Si se prevé la subrogación de la persona consumidora en alguna operación de crédito no concertada por el, con garantía real sobre la propia vivienda se indicará con claridad la persona notaria autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el registro de la propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
  • Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.

En la nota explicativa se hará constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de la formalización de la operación.

Las personas promotoras, profesionales o empresas que vendan o arrienden edificios de nueva construcción deben suministrar obligatoriamente a las personas que se los compren o alquilen la información que prevé la legislación sobre protección de las personas consumidoras y usuarias y además la siguiente: el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado y la Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida. Asimismo, aquellos deben notificar a éstos que toda la información relativa al certificado de eficiencia energética y su control externo, renovación y actualización, estará a su disposición como parte del Libro del Edificio, así como en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética.

Más información: Etiqueta de eficiencia energética de los edificios

Cuando se trate de una persona particular o empresa no dedicada a la venta de viviendas o inmuebles, se facilitará a la persona compradora, en la medida de lo posible, cuatro informes diferentes:

  • Pago de las últimas anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Pago de los gastos de la comunidad.
  • Plano levantado por un técnico competente.
  • Copia de los estatutos o normas del funcionamiento de la comunidad de propietarios: sólo si la comunidad está sometida al régimen de la propiedad horizontal, a una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan diversos inmuebles de un edificio o un terreno común.

¿Quién se responsabiliza de los defectos que pudiera tener la vivienda?

La persona compradora puede encontrarse con una serie de defectos relacionados con la estructura, habitabilidad, acabados u otros defectos ocultos de la vivienda. Los defectos o vicios en las viviendas quedan bajo la responsabilidad de la empresa constructora/promotora o de la persona vendedora. Dependiendo del defecto tendrán una garantía de 1, 3 o 10 años.

En los artículos 17 y 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación define quiénes son los responsables de este tipo de defectos y las garantías:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  • Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.

Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

  • Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
  • La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
  • No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.

3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:

  • Las señaladas en los apartados 2.a y 2.b de este artículo. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
  • El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
  • El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de este artículo.

5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

  • El 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este artículo.
  • El 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este artículo.
  • El 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.

6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 % del capital asegurado de cada unidad registral.

9. Salvo pacto en contrario, las garantías no cubrirán:

  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

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El contrato

¿Qué contratos previos deben firmarse antes de finalizar la compra?

Cuando se quiere comprar una vivienda se debe formalizar el contrato de compraventa. Para hacer esto se puede optar por dos tipos de contratos previos: opción de compra o compromiso de compra-venta. El tipo que se elija, se hará en función de las dos partes implicadas en el proceso.

  • Opción de compra

En esta opción, la parte vendedora se compromete a vender la vivienda a la parte compradora a un determinado precio. Eso sí, siempre que este se realice antes de una determinada fecha. Así mismo, la parte compradora debe abonar una cantidad de dinero por tener ese derecho. Este "precio de la opción" se descontará o no (según el contrato firmado) del precio final de la vivienda. Si la parte compradora decide finalmente no adquirir la casa, perdería el dinero adelantado.

La opción de compra es una modalidad muy habitual. El futuro comprador paga un precio por el derecho a comprar en el futuro a un precio determinado. De esta manera, dispone de más tiempo para pensar sobre la compra. En todo caso, debe ser muy consciente de la posible pérdida de ese dinero adelantado si finalmente decide no comprar la vivienda.

  • Compromiso de compra-venta

En esta opción, las dos partes implicadas se comprometen a vender y a comprar, respectivamente, el inmueble. Es un acuerdo previo sobre la transmisión de la propiedad de la vivienda. Así mismo, la parte compradora debe abonar una cantidad de dinero, es decir, una señal como reserva. Esa cantidad se descontará del precio final. El propio contrato sirve como justificante.

Se puede dar el caso, en cambio, de que alguna de las partes implicadas rompa el pacto. Si la que lo rompe es la persona compradora, perderá la señal entregada. Pero si la que lo rompe es la parte vendedora, lo habitual es que entregue a la parte compradora el doble del importe de la señal (siempre y cuando esté reflejado así en el contrato).

La persona compradora debe asegurarse de que, al menos, aparecen ciertas cláusulas en el contrato:

  • Título acreditativo de la propiedad.
  • Descripción de la vivienda.
  • Precio final.
  • Forma de pago.
  • Fecha y condiciones de la escritura pública.

¿Qué es el contrato de compra-venta?

La persona compradora como la vendedora pueden elegir libremente entre la firma de un contrato privado o de un contrato público otorgado ante persona notaria. La mayoría de las personas optan por la segunda opción, ya que contiene fe pública de una persona notaria y es uno de los requisitos indispensables para inscribir el derecho de la propiedad.

¿Qué datos deben aparecer en el contrato de compra-venta?

En el contrato deben aparecer la identificación clara y precisa de varios elementos que componen el inmueble: el objeto de transacción, la ubicación, los materiales de construcción, la calidad y los anexos de las viviendas, así como trasteros y garajes.

¿Qué derechos tiene la persona compradora en este modelo de contrato?

La persona compradora tiene derecho a rescindir el contrato en determinadas circunstancias: si no se concede el préstamo, si el proyecto de obra supone una alteración significativa. Asimismo también tiene derecho a escoger a una persona notaria y subrogarse o no en el préstamo hipotecario de la empresa promotora.

¿Qué opciones pueden elegirse en caso de que el piso tenga cargas?

  • Cancelación: La parte vendedora asume la obligación de pagar y cancelar toda la carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma la persona compradora descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta de la persona vendedora.
  • Subrogación: La persona compradora desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago a la parte vendedora. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

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Financiación de la vivienda

¿Cuál es el metodo más común para financiar la compra de la vivienda?

La mayoría de las personas financia la compra de la vivienda mediante un préstamo hipotecario. El inmueble para el que se solicita el préstamo sirve de aval para el banco.

¿Qué información previa es obligatoria antes de contratar un préstamo hipotecario?

Las entidades de crédito están obligadas a dar al cliente, de forma gratuita, clara, oportuna, objetiva y no engañosa, toda la información que sea precisa para que pueda comparar ofertas similares y pueda adoptar una decisión informada. Esta información habrá de entregarse en papel o en cualquier otro soporte duradero con antelación suficiente a que el cliente asuma cualquier obligación por dicho contrato.

Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten información sobre un préstamo hipotecario la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (pdf, 218 Kb) cumplimentada.

Una vez que el cliente haya facilitado la información sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, las entidades de crédito deberán dar a la persona consumidora información personalizada para que pueda valorar, comparar distintas ofertas y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato.

Las entidades de crédito deberán facilitar esta información mediante  la Ficha de Información Personalizada (FIPER) (pdf, 273 Kb), cumplimentada de forma gratuita y antes de que el cliente del préstamo quede vinculado por cualquier oferta o contrato.

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar el préstamo hipotecario, se disponga de la tasación del inmueble y se hayan realizado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a la norma, la persona consumidora podrá solicitar  a la entidad la entrega de una oferta vinculante.

Esta oferta se realizará mediante una ficha FIPER en la que se especificará lo siguiente:

  1. Que se trata de una oferta vinculante.
  2. El plazo de vigencia de dicha oferta (que no será inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega).

Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que la entrega de la ficha FIPER y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, puede hacerse en un único documento.

Si la persona usuaria decide aceptar dicha oferta, tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario durante tres días hábiles en la oficina del notario correspondiente para comprobar si coincide con la oferta.

En el caso de los créditos y préstamos hipotecarios, el capítulo segundo de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios define de manera específica cuál es la información precontractual que deben ofrecer las entidades bancarias. La citada Orden, en relación a la información precontractual, regula los siguientes aspectos:

  • Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario
  • Ficha de Información Precontractual
  • Ficha de Información Personalizada
  • Oferta vinculante
  • Información adicional sobre instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés
  • Información adicional sobre cláusulas suelo y techo

¿Qué es la 'cláusula suelo'?

Enlace: 'Cláusula suelo': Kontsumobide informa a la persona consumidora.

 

¿Qué es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH)?

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es uno de los indicadores oficiales empleados durante años por las entidades financieras para actualizar el tipo de interés aplicable a las hipotecas a tipo variable de sus clientes.

¿Cuántas modalidades hay?

Hasta abril de 2012, existían tres modalidades:

  • IRPH-Cajas: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorro.
  • IRPH-Bancos: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
  • IRPH-Entidades: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.

¿Cómo se calcula?

El cálculo lo efectuaba el propio Banco de España, de acuerdo con las prescripciones establecidas en el Anexo VII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la Circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.

  • Por un lado, se sumaban los tipos de interés medios ponderados de las hipotecas de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que se habían iniciado o renovado ese mes por las cajas de ahorro, los bancos o las entidades de crédito, respectivamente, según la clase de IRPH.
  • Posteriormente, la cantidad resultante se dividía entre el número de cajas de ahorro, bancos o entidades de crédito que habían remitido la información, respectivamente, también según la modalidad de IRPH.

¿Son los tres IRPH oficiales?

Las tres clases del IRPH fueron tipos de interés de referencia oficiales hasta el 29 de abril de 2012. El Banco de España publicaba mensualmente, tanto en el Boletín Oficial del Estado como en el Boletín Estadístico del Banco de España y en el Portal del Cliente Bancario, el tipo medio actualizado.

Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, únicamente se mantuvo el carácter oficial del IRPH-Entidades. El IRPH-Bancos y el IRPH-Cajas, (junto el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro, denominado indicador CECA), dejaron de emplearse en las operaciones hipotecarias formalizadas con posterioridad. Sin embargo, continuaron vigentes, de forma transitoria, en las hipotecas firmadas antes de esa fecha, a la espera de que se aprobara el índice que debía sustituir a estos tipos.

A partir del 1 de noviembre de 2013, desaparecen el IRPH-Cajas, IRPH-Bancos y el CECA.

¿Con qué índice debe sustituirse el IRPH de mi hipoteca?

Si tu hipoteca tiene alguno de los tipos desaparecidos, te aplicarán los siguientes índices:

  • En primer lugar, el que aparezca señalado expresamente como sustitutivo en el propio contrato.
  • Si el contrato no recoge un tipo sustitutivo expreso o si el indicado es uno de los desaparecidos (IRPH-Cajas, IRPH-Bancos o CECA), deben usar el IRPH-Entidades. A este índice, hay que aplicarle un diferencial equivalente a la media aritmética de las variaciones entre el tipo desaparecido y el IRPH-Entidades. Esta cuantía se calcula con los datos disponibles entre la fecha del contrato de hipoteca y la fecha de sustitución efectiva del tipo.

La regulación del tipo sustitutivo se recoge en la disposición adicional décimo quinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

¿Cómo puedo conocer el valor del IRPH-Entidades?

El Banco de España publica mensualmente la actualización en su página web y en el BOE.

¿Dónde puedo obtener más información?

Si deseas obtener más información, puedes dirigirte a los Servicios Territoriales de Kontsumobide, en las oficinas de Álava, Bizkaia o Gipuzkoa.

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¿Qué ayudas existen a la hora de comprar una vivienda?

Las personas compradoras disponen a su alcance de una serie de ayudas sociales para poder adquirir una vivienda. El Servicio Público Vasco de Vivienda da cabida a las políticas de las diferentes Administraciones Públicas vascas relacionadas con esta materia, así como a todos los medios humanos y materiales adscritos a este ámbito. Etxebide es el Servicio Vasco de Adjudicación de Vivienda de Protección Pública y es también una de las entidades que forman parte de esta amplia red que compone el Servicio Público Vasco de Vivienda.

En la página web de Etxebide, las personas solicitantes de una vivienda de protección oficial pueden inscribirse a este servicio. Es muy importante leer todos los requisitos y asegurarse de que se cumplen para poder realizar la solicitud con éxito.

 

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Recomendaciones

Recomendaciones generales

La adquisición de una vivienda es una decisión muy importante, por lo que la persona compradora debe tomar precauciones y seguir los siguientes consejos útiles:

  • Aunque no figure en el contrato, todo folleto informativo referente a la promoción y memoria de calidades, servicios, instalaciones forma de adquisición y de pago es vinculante.
  • Es necesario acudir al Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad del inmueble y comprobar si lleva cargas gravámenes.
  • No firmar ningún contrato con dudas, si es necesario se debe consultar a alguna persona profesional.
  • Los gastos con los que corre la persona compradora son: gastos de la notaría, gastos de gestoría, IVA (en caso de vivienda nueva) gastos de registro, ITP (en caso de vivienda de segunda mano).
  • Conviene verificar el precio de compra con una tasación fiscal.
  • Solicitar a la persona vendedora los siguientes documentos: Cédula de habitabilidad, recibo del IBI y el plano urbanístico de la vivienda.

 Recomendaciones específicas en caso de impago de la hipoteca

Uno de los momentos más críticos en los que podemos encontrarnos en la actual crisis financiera es aquel en el que no podamos enfrentarnos a nuestros gastos. Sobre todo en los casos en los que no podemos pagar el préstamo hipotecario de nuestra vivienda. Ante todo, debemos buscar las soluciones menos perjudiciales para nuestra economía y nunca aumentar nuestra deuda. Por ello, Kontsumobide quiere dar una serie de recomendaciones ante los casos de impago de hipotecas.

  • Ante un impago: actuar de inmediato

Si nos percatamos de que no vamos a poder hacer frente al pago de la hipoteca, la mejor opción es ponernos en contacto con el banco en el que la tenemos contratada e informarles de nuestra situación con el objetivo de alcanzar algún acuerdo. Existen varias alternativas, aunque las más comunes suelen ser la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial.

Ambos métodos conllevan un encarecimiento de la hipoteca, debido a los nuevos intereses generados, además del endurecimiento de las condiciones del préstamo. Por esta razón, únicamente debe recurrirse a estas fórmulas en caso de extrema necesidad y tomándola siempre como una solución puntual. Otra de las propuestas que puede ofrecernos la entidad bancaria es la reunificación de deudas. La solución que nos proponga el banco variará en función de los años que llevemos pagando la hipoteca.

  • ¿Cuándo empiezan los intereses por demora en el pago?

Las penalizaciones por la demora en el pago del préstamo hipotecario comienzan desde el primer día de impago.  En ese mismo momento se activan los denominados intereses de demora, los cuales quedan fijados por el banco en las condiciones del préstamo y superan, en la mayor parte de los casos, el 20% de la cantidad solicitada por año y con un máximo de dos o tres años.

Además, también nos cobrarán un porcentaje sobre la comisión por reclamación de la deuda, que se aplica cada vez que la entidad emite una notificación oficial por impago.

Conocidas las penalizaciones, es muy importante saber anticiparse cuando veamos que no vamos a poder hacer frente a la hipoteca, puesto que los cargos adicionales a los que tendremos que hacer frente se multiplican.

  • Tres meses consecutivos sin pagar: comienza un proceso externo de gestión de cobros

Los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago de la hipoteca, otra cosa es el momento en el que pasamos a ser considerados 'morosos' y nuestro crédito 'dudoso', lo cual suele ocurrir tras acumularse tres recibos impagados consecutivos. En el momento en el que se acumulan tres recibos impagados se pone en marcha un procedimiento externo de gestión de cobros.

  • Nunca se debe entrar en una espiral de endeudamiento

Existe la opción de pedir otro crédito para pagar la deuda hipotecaria pero no es, ni mucho menos, recomendable. Sería un gran error por nuestra parte entrar en una espiral de endeudamiento constante, pues no sólo tendríamos que responder por la hipoteca, sino también por el capital, comisiones, intereses y otros gastos derivados del nuevo crédito.

  • Vender el inmueble para saldar la deuda

Aunque las circunstancias actuales del mercado inmobiliario no son las propicias para vender un inmueble, es una opción que no se debe desestimar si, después de valorar una rebaja en la cuota, seguimos sin poder ejecutar los pagos. Antes de que tenga lugar la subasta de la vivienda, se puede poner en venta con el fin de obtener una cantidad mayor a la que podría obtenerse después de la misma. La cantidad mínima en la que tendríamos que vender la vivienda debería ser el total de la deuda pendiente. En caso de querer venderla a un precio mayor, deberíamos consultarlo con la entidad bancaria.

Lo ideal sería obtener la cantidad suficiente para cumplir con todas las deudas: la que tenemos pendiente y todos aquellos intereses generados por el impago.

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Normativa

 

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 Enlaces

'Guía práctica de acceso al préstamo hipotecario' (Banco de España. Julio 2013)

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Folletos

SERVICIO DE AYUDA AL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR


Edita: Gobierno Vasco
Año de publicación: 2012

Descargar el folleto (pdf, 982 Kb)

Fecha de última modificación: