Kontsumobide

Etxebizitza erostea

 

Sarrera

Kontsumitzaileentzat, etxebizitza erostea izan ohi da bizitza osoan egiten duten gasturik handiena. Eragiketarik garrantzitsuenetako bat da, eta, gainera, prozesu konplexua da, zenbait lege- eta zerga-izapide baitakar berekin.

Erabaki zuzena hartzeko, garrantzitsua da kontsumitzaileak bere eskubideak eta etxebizitza erosteko prozesuko urratsak ongi ezagutzea.

 

Hasiera Hasiera

 

Aldez aurretiko informazioa

Etxebizitza erosteari ekin aurretik, gai ugariren gaineko informazioa eskuratu behar du kontsumitzaileak. Horixe da urratsik garrantzitsuenetako bat.

Zer informazio kontsultatu behar da etxebizitza erosi aurretik?

Erosi nahi den jabetzaren erregistroari buruzko informazioa bilatu behar du lehenik erosleak. Jabetza-erregistroak etxebizitzaren benetako jabea egiaztatzeko balio du, eta pertsona horrek saldu behar du jabetza. Gainera, higiezinak kargarik ez duela egiaztatzeko balio du informazio horrek.

Informazio-mota hori bi era desberdinetan eska daiteke: ohar soila eta informazio jarraituko ziurtagiria.

  • Ohar soilak informazio labur eta zehatza eskaintzen du, euskarri fisikoan, jabetza baten egoera juridikoaz: higiezinaren deskribapena, jabeari buruzko datuak, eta kargak, halakorik balitz. Agiri horrek 3 euroko kostua du (BEZik gabe), eta dagokion Erregistro Jabetzan eska daiteke.
  • Informazio jarraituko ziurtagiriaren bitartez, salerosketa gauzatu bitartean etxebizitzari eragiten dion edozein aldaketaren berri jakin dezake erosleak. Informazio horrek kostu handiagoa du: 48,08 € (BEZik gabe).

Zer da Eraikinaren Liburua?

Etxebizitza-eraikinaren liburuak helburu zehatz bat du: jabeek erabiltzen duten eraikina ezagutzea eta, gainera, haren erabilera eta mantentze egokiak egiteko behar adinako eta beharrezko agiriak eta informazioa edukitzea.

Eraikinaren Liburuak lau atal dauzka:

  • Erregistro-koadernoak: Agiri horrek eraikinaren hasierako datuak, gertakarien erregistroa eta mantentze-lanen nahiz konponketen koadernoa dauzka bere baitan.
  • Espezifikazio teknikoen agiriak: Honako hauek ditu barne: obraren azken proiektua; eraikinaren eta haren elementuen datu tekniko nagusiak, fitxa gisa antolatuta, eta erabilera- nahiz mantentze-eskuliburua, hala nola larrialdietarako eskuliburua.
  • Agirien artxiboa: Artxiboak agiri ugari dauzka barruan: eraikinaren eraikuntzako eta okupazioko lizentziak, kalitate-kontrolaren ziurtagiria, eraikuntza-obraren azken ziurtagiria, obraren onarpen-akta, obra berriaren deklarazioaren eskritura publikoa eta eraikinari dagozkion beste agiri batzuk.
  • Etxebizitzen eskuliburuak: Eraikina osatzen duten etxebizitzen jabe bakoitzak banaka jasotzen dituen agiriak. Eskuliburu bakoitza bere aldetik ematen da, etxebizitza bakoitzaren giltzak emateko eta eskriturak sinatzeko unean.
    Etxebizitzaren eskuliburuak honako hauek eduki behar ditu: etxebizitzaren erabilerari eta funtzionamenduari buruzko informazioa, banakako ekipamenduen bermeak eta funtzionamendu-eskuliburuak, etxebizitzaren oinplanoa, erabilera pribatiboko elementuak dauden solairuen planoak .

Nork dauka Eraikinaren Liburua?

Pertsona bakar batek erosten badu eraikina, berari dagokio Eraikinaren Liburua edukitzea. Jabetza horizontalaren kasuan, ordea, eta jabe-elkartea eraturik denean, administratzaile-kargua betetzen duen pertsonak edukiko du liburua.

Zer informazio ematera dago behartuta saltzailea?

Saltzailea (partikularra edo enpresa) etxebizitzak saltzen aritzen den edo ez hartzen da kontuan.

Apirilaren 21eko 515/1989 Errege Dekretuan zehazten da pertsona edo enpresa profesionalek zer informazio jarri behar duten erosleen eskura:

  • Saltzailearen izena edo izen soziala, helbidea eta, hala badagokio, merkataritza-erregistroko inskripzioaren datuak.
  • Etxebizitzaren kokapenaren plano orokorra eta etxebizitzaren beraren planoa, eta, gainera, argindar-, ur-, gas- eta berokuntza-sareen deskribapena eta trazadura, hala nola haien bermeak, eta, halaber, higiezinak suteen aurka dauzkan segurtasun-neurrien deskribapena eta bermeak.
  • Etxebizitzaren deskribapena. Hauek adieraziko dira: azalera erabilgarria eta etxebizitza dagoen eraikinaren deskribapen orokorra, eta, gainera, gune komunen eta zerbitzu osagarrien deskribapena.
  • Etxebizitza eraikitzeko erabilitako materialen aipamena (isolamendu termikoak eta akustikoak barne). Eraikinaren eta gune komunen nahiz zerbitzu osagarrien materialak ere aipatu beharko dira.
  • Instalazioen erabilerari eta kontserbazioari buruzko argibideak, baldin eta haiek jokaera- edo ezagutza-mota bereziren bat eskatzen badute, eta, halaber, larrialdietan higiezina husteko argibideak.
  • Higiezinak jabetza-erregistroan daukan inskripzioaren datu identifikatzaileak edo higiezina bertan erregistratuta ez dagoela dioen adierazpena .
  • Etxebizitzaren prezio osoa eta ordaintzeko modua.

Etxebizitzak salmentarako sustatzen direnean, saltzaileek honako hauek eduki behar dituzte publikoaren eskura, gainera:

  • Etxebizitza eraikitzeko legez eskatzen diren baimenen kopia, eta eraikinaren hirigintza-zirkunstantziei buruzko hirigintza-zedularen edo egiaztagiriaren kopia. Etxebizitza, gune komunak eta zerbitzu osagarriak erabiltzeko edo okupatzeko baimena ere eduki behar dute.
  • Jabe-elkartearen estatutuak eta funtzionamendu-arauak, dagokionean, eta elkartearen zerbitzu- eta horniketa-kontratuei buruzko informazioa. Jabe-elkartea jadanik funtzionatzen ari bada, saltzen den etxebizitzaren kontuen eta betebeharren laburpen bat emango da.
  • Etxebizitzaren jabetzari edo erabilerari karga ezartzen dioten zergen ordainketaren informazioa.
  • Kontratua bere baldintza orokorrekin eta bereziekin nola dokumentatuko den; alderdi hauek era bereziki irakurterrazean azalduko dira:
    • Kontsumitzaileak ez ditu ordaindu behar titulaziotik datozen gastuak.
    • Kode Zibileko 1280.1 eta 1279 artikuluak, kontratuen eraginkortasunari buruzkoak.
    • Kontsumitzaileari dagokio notarioa aukeratzeko eskubidea, baina ezin dezake ezarri haren lurralde-eskumenagatik salerosketako elementu pertsonalen edo errealen batekin arrazoizko loturaren bat ez daukan notariorik.

Informazioa bereziki zehatza eta gardena izango da salmenta-prezioari dagokionez, eta argibide-ohar bat jarri beharko da publikoaren eta agintari eskudunen eskura, honako datu hauekin:

  • Salmentaren prezio osoa, eta ulertuko da agentearen ordainsaria eta BEZa barne hartzen dituela, baldin eta salmentari zerga hori aplikagarri bazaio. Bestela, ondare-eskualdaketen eta egintza juridiko dokumentatuen zergagatik dagokion kuota adieraziko da.
  • Ordaintzeko modua. Geroratzeak aurreikusten badira, garbi adieraziko da zer interes ezarriko den, zer kopuru ordaindu behar diren printzipalagatik eta interesengatik, eta batzuen nahiz besteen epemuga .
  • Geroratutako kopuruentzat onartzen diren ordainketa-moduak.
  • Kontsumitzailearen subrogazioa aurreikusten bada berak adostu gabeko kreditu-eragiketaren batean, etxebizitzaren beraren gaineko benetako bermearekin, argi eta garbi adieraziko dira datu hauek: dagokion eskritura onartzen duen notarioa, agiriaren data, agiriari jabetza-erregistroan egindako inskripzioaren datuak, eta zer hipoteka-erantzukizun dagokion etxebizitza bakoitzari, epemugak eta kopuruak adierazten direla.
  • Geroratutako prezioagatik edo prezio-zatiagatik erosleak eratu beharko dituen bermeak.

Argibide-oharrean adieraziko da salmentaren zenbateko osotik kendu egingo dela eragiketa formalizatu aurretik erosleak edo eroslearen izenean konturako emandako edozein kopuru.

Eraikin eraiki berriak erosi edo alokatzen dituzten sustatzaileek, profesionalek edo enpresek kontsumitzaile eta bezeroak babesteaz legeek jasotzen duten informazioa jarri behar dute erosle edo maizterren eskura, eta, gainera, honako agiri hauek ere bai: Amaitutako eraikinaren Eraginkortasun Energetikoaren Ziurtagiria eta lortutako kalifikazioa adierazten duen Etiketa Energetikoa. Era berean, etxebizitzak erosi edo alokatzen dituztenei jakinarazi behar zaie ezen, eraginkortasun energetikoaren ziurtagiriari buruzko informazio guztia eta horren kanpo-kontrola, berriztapena eta eguneratzea, euren eskura egongo direla Eraikinaren Liburuaren baitan, bai eta Eraginkortasun Energetikoaren Ziurtagirien Erregistroan ere.

Informazio gehiago: Eraikinetako eraginkortasun energetikoaren etiketa

Etxebizitzak edo higiezinak saltzen aritzen ez den pertsona partikular edo enpresa bat denean saltzailea, lau txosten hauek emango zaizkio erosleari, ahal den heinean:

  • Ondasun Higiezinen Zergaren (OHZ) azken urterokoen ordainketa.
  • Jabe-elkartearen gastuen ordainketa.
  • Teknikari eskudun batek egindako planoa.
  • Jabe-elkartearen estatutuen edo funtzionamendu-arauen kopia: soil-soilik elkartea jabetza horizontalaren erregimenaren pean badago, hau da, eraikin edo lursail komun bateko higiezinak arautzen dituzten arauek osatutako erakunde juridiko baten pean badago.

Nor da etxebizitzak izan litzakeen akatsen erantzule?

Erosleak zenbait akats aurki litzake etxebizitzaren egituran, bizigarritasunean edo akaberetan, edo ezkutuko beste akats batzuk aurki litzake. Enpresa eraikitzailearena/sustatzailearena edo salmenta egin duen pertsonarena da etxebizitzaren akatsen edo hutsen erantzukizuna. Etxebizitzek 1, 3 edo 10 urteko bermea izango dute, akatsaren arabera.

Eraikuntzaren Antolamenduari buruzko 38/1999 Legearen 17. eta 19. artikuluetan zehazten dira akats-mota horien erantzuleak eta bermeak:

17. artikulua. Eraikuntza-prozesuan esku hartzen duten agenteen erantzukizun zibila.

1. Kontratuaren arabera dituzten erantzukizunak albo batera utzi gabe, eraikuntza-prozesuan esku hartzen duten pertsona fisikoak edo juridikoak eraikinean eragindako kalte material hauen erantzule izango dira, eraikinak edo haien zati bat (zatitzen badira) erosten dituzten jabeen edo hirugarrenen aurrean, adierazitako epeen barruan (epe horiek erosleak obra erreserbarik gabe onartzen duen egunetik hasita kontatzen dira, edo, bestela, erreserba horiek zuzendu ziren egunetik):

  • Hamar urtez, zimenduei, euskarriei, habeei, forjatuei, karga-hormei eta beste egitura-elementu batzuei eragiten dieten akatsek edo hutsek eraikinean sortutako kalte materialak, eraikinaren erresistentzia mekanikoa eta egonkortasuna zuzenean arriskuan ipintzen badituzte.
  • Hiru urtez, eraikuntza-elementuen edo instalazioen akatsek eta hutsek eraikinean sortutako kalte materialak, kalte horiek 3. artikuluko 1. ataleko c) letrako bizigarritasun-baldintzak ez betetzea dakartenean.

Gauzatze-hutsengatik edo -akatsengatik sortu diren eta lanen amaiera- edo akabera-elementuei eragiten dieten kalte materialei ere erantzungo die eraikitzaileak, urtebeteko epean.

2. Erantzukizun zibila era pertsonal eta banakatuan eskatu ahal izango da, bai norberaren egiteengatik eta ez-egiteengatik, bai Lege honen arabera norberaren kargu dauden pertsonen egiteengatik eta ez-egiteengatik.

3. Hala ere, kalte materialen kausa banakatu ezin denean, edota errudunak izan direla frogaturik ere egindako kaltean agente bakoitzak izan duen partea zehazterik ez denean, era solidarioan erantzuteko eskatuko zaie guztiei. Nolanahi ere, sustatzaileak era solidarioan erantzungo du gainerako agente esku-hartzaileekin batera erosleen aurrean, eraikuntza-akatsek edo hutsek eraikinean sortu dituzten kalte materialez.

4. Kasu bakoitzean dagozkion esku-hartze administratiboez gain , Lege honen arabera sustatzaileak duen erantzukizuna beste pertsona fisiko edo juridiko batzuengana ere hedatuko da, baldin eta kontratuaren arabera edo sustapenean duten esku-hartze erabakitzaileagatik haiek ere sustatzaile gisa aritzen badira, dela jabe-kooperatiben edo -elkarteen sustatzaile edo kudeatzaile moduan, dela antzeko figura baten moduan.

5. Proiektua proiektugile batekin baino gehiagorekin batera kontratatu denean, guztiek era solidarioan erantzungo dute.

Beste profesional batzuen kalkuluak, azterketak, irizpenak edo txostenak kontratatzen dituzten proiektugileak izango dira lanon nahikotasun gabeziatik edo horien zuzentasun- nahiz zehaztasun-faltatik datozen kalteen erantzule, nahiz eta haien egileekiko errepikapen-eskubidea izango duten.

6. Eraikitzaileak zuzenean erantzungo du hutsengatik edo akatsengatik eraikinean sortutako kalteengatik, hutsok eta akatsok obrako buruaren edo mendean dauzkan gainerako pertsona fisikoen edo juridikoen trebetasun-faltatik, gaitasun profesional edo tekniko faltatik, axolagabekeriatik edo betebeharren ez-betetzetik datozenean.

Eraikitzaileak beste pertsona fisiko edo juridiko batzuekin kontratatzen duenean obraren zati edo instalazio batzuk egitea, horien gauzatze-prozesuko huts edo akatsengatik sortutako kalteen erantzule izango da zuzenean, errepikapen-eskubidea izan dezakeen arren.

Era berean, eraikitzaileak zuzenean erantzungo die berak erositako edo onartutako eraikuntza-produktu txarrek eraikinean sortu dituzten kalte materialei, errepikapen-eskubidea izan dezakeen arren.

7. Obra-bukaerako ziurtagiria sinatzen duten obrako zuzendaria eta obra gauzatzeko zuzendaria aipaturiko agiriaren egiazkotasunaren eta zehaztasunaren erantzule izango dira.

Proiektuaren egilea bera ez izanik obra baten zuzendaritza onartzen duenak, bere gain hartuko ditu proiektuaren gabezietatik, hutsetatik edo akatsetatik datozen erantzukizunak, proiektugilearen aurrean errepikapen-eskubidea izan dezakeen arren.

Obraren zuzendaritza teknikari batekin baino gehiagorekin batera kontratatzen denean, haiek era solidarioan erantzungo dute, haien artean dagokion banaketa egin dezaketen arren.

8. Eraikuntza-prozesuan parte hartzen duten agenteei ezingo zaie kalteengatiko erantzukizunik eskatu, baldin eta kalteok ustekabean, ezinbestean, hirugarren baten egitatez edo kaltetuak berak sortuak direla frogatzen bada.

9. Artikulu honek aipatzen dituen erantzukizunez gain, aintzat hartu behar dira eraikinen edo eraikitako zatien saltzaileek eroslearen aurrean dituztenak ere, bi aldeek sinatutako salerosketa-kontratuaren, Kode Zibileko 1484. artikuluaren eta hurrengoen, eta salerosketari dagokion gainerako legeriaren arabera.

19. artikulua. Eraikuntzako hutsek eta akatsek eragindako kalte materialengatiko bermeak.

1. Lege honen 2. artikuluan zehaztutako eraikuntza-lanetarako eska daitezkeen bermeen erregimena bigarren xedapen gehigarriaren aplikazioz ezarriko den derrigortasunaren arabera beteko da, honako berme hauek erreferentziatzat hartuta:

  • Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, eraikuntza-hutsengatik edo -akatsengatik sortu diren, eta obren amaiera- edo akabera-elementuei eragiten dieten kalte materialak urtebetez ordaintzea bermatzeko. Horren ordez, sustatzaileak obraren gauzatze materialaren zenbatekoaren % 5 atxiki dezake.
  • Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, eraikuntza-elementuen edo instalazioen hutsengatik edo akatsengatik sortu diren, eta bizigarritasun-baldintzak ez betetzea dakarten kalte materialak hiru urtez ordaintzea bermatzeko.
  • Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, zimenduetatik, euskarrietatik, habeetatik, forjatutik, karga-hormetatik edo beste egitura-elementu batzuetatik datozen edo horiei eragiten dieten akatsek edo hutsek eraikinean sortu dituzten, eta eraikinaren erresistentzia mekanikoa eta egonkortasuna arriskuan ipintzen dituzten kalte materialak hamar urtez ordaintzea bermatzeko.

2. Kalte materialen aseguruek baldintza hauek beteko dituzte:

  • Honako hauek joko dira aseguruaren hartzailetzat: eraikitzaileak, 1. ataleko a) kasuan, eta sustatzaileak, atal bereko b) eta c) kasuetan. Aseguratutzat joko da sustatzailea bera, bai eta eraikinaren nahiz horren zati baten aurreragoko erosle guztiak ere. Sustatzaileak berariaz itundu dezake eraikitzailearekin hura izatea aseguruaren hartzaile, sustatzailearen izenean.
  • Primak ordainduta egon behar du obra onartzen den unean. Dena den, onarpen-dataren ondoko periodoetan zatikatzea hitzartzen bada, hurrengo prima-zatiak ez ordaintzeak ez dio emango aseguratzaileari kontratua indargabetzeko eskubiderik, kontratu hori ez da iraungiko, ez da aseguratzailearen estaldura etengo, eta aseguratzailea ez da bere betebeharretik libratuko, baldin eta aseguratuak bermea gauzatu behar badu.
  • Ez da aplikagarri izango 21/1990 Legeak, abenduaren 19koak, bere 4. artikuluan jasotzen duen, eta pertsonen eta ondasunen gaineko ezohiko arriskuen estaldura arautzen duen araudia.

3. Kauzio-aseguruek baldintza hauek beteko dituzte:

  • Artikulu honen 2.a eta 2.b ataletan adierazitakoak. 2.a) atalari dagokionez, aseguratuak eraikinaren edo haren zati baten aurreragoko erosle guztiak izango dira beti.
  • Aseguratzaileak hitzartzen du lehen eskaeran emango diola kalte-ordaina aseguratuari .
  • Aseguratzaileak ezingo dizkio aseguratuari ezarri aseguruaren hartzailearen aurka legozkiokeen salbuespenak.

4. Aseguruaren estaldurak indarrean jartzen direnean, ezingo da kontratua deuseztatu edo indargabetu alde biek adostuta, artikulu honen 1. atalean aurreikusitako iraupen-epea igaro baino lehen.

5. Hau izango da aseguratutako kapitalaren gutxieneko zenbatekoa:

  • Obraren gauzatze materialaren azken kostuaren % 5, profesionalen ordainsariak barne direla, artikulu honen 1.a) ataleko bermeetarako.
  • Obraren gauzatze materialaren azken kostuaren % 30, profesionalen ordainsariak barne direla, artikulu honen 1.b) ataleko bermeetarako.
  • Obraren gauzatze materialaren azken kostuaren % 100, profesionalen ordainsariak barne direla, artikulu honen 1.c) ataleko bermeetarako.

6. Aseguratzaileak kalteen balioespenari dagokion kalte-ordaina eskudirutan ordaintzea edo haiek konpontzea aukera dezake.

7. Nahitaez harpidetu beharreko bermeei buruzko aipaturiko arauak betetzen ez badira, bermeak harpidetzera behartuta dagoen pertsonak pertsonalki erantzun beharko du kasu guztietan.

8. Artikulu honen 1.a) atalak aipatzen dituen bermeei dagokienez, ez da onartuko aseguratuaren aurrean aseguratzaileak daukan erantzukizunean frankiziarik edo inolako mugarik sar dezakeen klausularik.

Baldin eta artikulu honetako 1.b) eta 1.c) atalek aipatzen duten aseguru-kontratuan frankizia bat ezartzen bada, frankizia horrek ez du gaindituko erregistro-unitate bakoitzaren aseguratutako kapitalaren % 1.

9. Besterik itundu ezean, bermeek ez dituzte hauek estaliko:

  • Legeak bermatzen dituen kalte materialez besteko gorputz-kalteak edo beste kalte ekonomiko batzuk.
  • Eraikinaren ondoko edo alboko higiezinei eragindako kalteak.
  • Eraikinean kokatutako ondasun higigarriei eragindako kalteak.
  • Obra-onarpenaren ondoren eraikinean egindako aldaketek edo obrek (eraikinean nabaritutako akatsak zuzentzekoek izan ezik) sortutako kalteak.
  • Eraikinaren erabilera txarrak edo mantentze egokirik ezak eragindako kalteak.
  • Jadanik onarpena eman zaion eraikina mantentzeko egin beharreko gastuak.
  • Sute edo leherketa batetik datozen kalteak, eraikineko instalazioen hutsengatik edo akatsengatik sortu ez badira.
  • Ustekabean, ezinbestean edo hirugarren baten egintzaz gertatutako kalteak, edo kaltetuak berak sortutako kalteak.
  • Jadanik onarpen-aktan erreserba bat ezarri zitzaien obra-zatietatik sortutako ezbeharrak, erreserba horiek zuzendu ez badira eta zuzenketok onarpen-aktaren sinatzaileek sinatutako beste akta batean ageri ez badira.

 

Hasiera Hasiera

 

Kontratua

Aurretiazko zer kontratu sinatu behar dira erosketa bukatu aurretik?

Etxebizitza bat erosi nahi denean, salerosketa-kontratua formalizatu behar da. Hori egiteko, aurretiazko bi kontratu-mota aukeratu daitezke: erosteko aukera edo salerosketa-konpromisoa. Zein mota aukeratu, prozesuan parte hartuko duten bi aldeen arabera egingo da.

  • Erosteko aukera

Aukera horretan, saltzaileak hitzematen du prezio jakin batean salduko diola etxebizitza erosleari. Jakina, betiere salmenta hori data jakin baten aurretik egiten bada. Orobat, erosleak diru-kopuru bat ordaindu behar du eskubide hori izateagatik. 'Aukeraren prezio' hori etxebizitzaren azken preziotik deskontatuko da, edo ez (sinatutako kontratuaren arabera). Erosleak azkenean etxea ez erostea erabakitzen badu, aurreratutako dirua galduko du.

Erosteko aukeraren modalitatea oso ohikoa da. Erosle izango denak prezio bat ordaintzen du geroago prezio jakin batean erosteko eskubideagatik. Horrela, denbora luzeagoa izango du erosketaz hausnartzeko. Dena dela, oso gogoan izan behar du aurreratutako diru hori gal lezakeela, azkenean etxebizitza ez erostea erabakitzen badu.

  • Salerosketa-konpromisoa

Aukera horretan, bi aldeek hitzematen dute higiezina salduko eta erosiko dutela, hurrenez hurren . Etxebizitzaren jabetza eskualdatzearen gaineko aurretiazko akordio bat da. Era berean, erosleak diru-kopuru bat ordaindu behar du, hau da, seinale bat, erreserba gisa. Kopuru hori azken preziotik deskontatuko da. Kontratua bera izango da frogagiri.

Gerta daiteke, ordea, inplikatutako aldeetakoren batek ituna haustea. Erosleak hausten badu, aurreratutako seinalea galduko du. Baina saltzaileak hausten badu, ohitura da hark seinalearen zenbatekoa halako bi ematea erosleari (beti ere horrela adierazita badago kontratuan).

Erosleak ziurtatu behar du gutxienez klausula hauek ageri direla kontratuan:

  • Jabetza egiaztatzen duen titulua.
  • Etxebizitzaren deskribapena.
  • Azken prezioa.
  • Ordainketa-modua.
  • Eskritura publikoaren data eta baldintzak.

Zer da salerosketa-kontratua?

Bai erosleak, bai saltzaileak, kontratu pribatu bat egitea edo, bestela, notario aurrean egindako kontratu publiko bat egitea aukeratu dezakete askatasun osoz. Pertsona gehienek bigarren aukera hobesten dute, agiri horrek notario baten fede publikoa baitauka, eta horixe da jabetza-eskubidearen inskripzioa egiteko nahitaezko betekizunetako bat.

Zer datuk agertu behar dute salerosketa-kontratuan?

Kontratuan, higiezina osatzen duten elementu hauek agertu behar dute, garbi eta zehatz identifikaturik: salgaia, kokapena, eraikuntza-materialak, kalitatea eta etxebizitzen eranskinak, hala nola trastelekuak eta garajeak.

Zer eskubide ditu erosleak kontratu-eredu horretan?

Erosleak kontratua deuseztatzeko eskubidea du egoera batzuetan: mailegua ematen ez badiote, edo obra-proiektuak aldaketa garrantzitsuren bat badakar berekin. Gainera, erosleak notario bat aukeratzeko eskubidea du, eta enpresa sustatzailearen hipoteka-maileguan bere burua subroga dezake, edo ez.

Zer bide aukeratu daitezke etxebizitzak kargak edukiz gero?

  • Kitapena: Saltzaileak bere gain hartzen du karga osoa eskritura sinatu aurretik ordaintzeko eta kitatzeko betebeharra. Itundu daiteke, halaber, sinatzeko unean erosleak ordaintzeke dauden zorren zenbatekoa deskontatuko duela prezio osotik, eta berak kitatuko dituela zorrok saltzailearen izenean.
  • Subrogazioa: Erosleak etxebizitzaren gainean dagoen hipotekarekin jarraitu nahi du, eta saltzailea hura ordaintzetik libratzen du. Kasu horretan, agiri pribatuan adieraziko da, argi eta garbi, erosleak bere gain hartutako zorraren zenbatekoa deskontatuko dela prezio osotik.

 

Hasiera Hasiera

 

Etxebizitzaren finantziazioa

Zein da etxebizitzaren erosketa finantzatzeko metodorik ohikoena?

Pertsona gehienek hipoteka-mailegu baten bitartez finantzatzen dute etxebizitzaren erosketa. Maileguaren helburu den higiezinak berak balio du abaltzat bankuarentzat.

Zein da derrigorrezko aurretiazko informazioa hipoteka-mailegua eskatzerakoan?

Kreditu-erakundeek nahitaez eman behar diote bezeroari antzeko eskaintzak alderatzeko eta datuetan oinarritutako erabakia hartzeko behar duen informazio guztia. Dohainik eman behar dio informazio hori, eta argia izan behar du, egokia, objektiboa eta engainurik gabekoa. Informazio hori paperean edo beste edozein euskarri iraunkorretan eman behar da, behar besteko aurretiaz, bezeroak kontratu horren bidez inolako obligaziorik hartu aurretik.

Kreditu-erakundeek, hipoteka-mailegu bati buruzko informazioa eskatzen duten bezeroei, Kontratazio Aurreko Informazio Fitxa (KAIF) (pdf, 218 Kb) [es] eman beharko diete beteta.

Behin bezeroak bere finantza-beharrizanen, bere finantza-egoeraren eta bere lehentasunen gaineko informazioa eman ondoren, kreditu-erakundeek informazio pertsonalizatua eman beharko diote kontsumitzaileari eskaintzak baloratu eta alderatu ahal ditzan eta kontratua sinatu behar duen edo ez funtsaturik erabaki ahal dezan.

Kreditu-erakundeek Informazio Pertsonalizatuko Fitxaren bitartez (IPF) (pdf, 273 Kb) [es] eman beharko dute informazio hori; dohainik beteko dute fitxa hori, bezeroak edozein eskaintza edo kontraturen bitartez bere burua behartu aurretik.

Behin bezeroak eta kreditu-erakundeak hipoteka-mailegua kontratatzeko nahia agertu ondoren, higiezinaren tasazioa eskuratu ondoren eta higiezinak erregistroan duen egoerari buruz eta bezeroaren finantza-egoerari buruz arauak agintzen dituen egiaztapenak egin ondoren, kontsumitzaileak eskaintza loteslea emateko eskatu ahal izango dio kreditu-erakundeari.

Eskaintza loteslea IPF fitxa baten bitartez egingo da, honako hauek zehazten direlarik bertan:

  1. Eskaintza loteslea dela.
  2. Eskaintzaren balio-epea (hamalau egun natural izango da gutxienez, entregatzen den egunetik kontatzen hasita).

Eskaintza loteslea IPF fitxa ematen den unean egiten bada eta edukiaren aldetik guztiz bat badatoz biak, nahikoa izango da agiri bakarra, nahi izanez gero.

Bezeroak eskaintza hori onartzea erabakitzen badu, eskubidea izango du hipoteka-maileguaren eskritura publikoaren proiektua dagokion notarioaren bulegoan aztertzeko, eskaintza eta eskritura publikoa bat datozen edo ez egiaztatzearren. Hiru egun baliodun izango ditu horretarako.

Hipoteka-kredituen eta -maileguen kasuan, banku-zerbitzuen gardentasunari eta bezeroen babesari buruzko urriaren 28ko EHA/2899/2011 AGINDUAk  zehatz definitzen du banku-erakundeek kontratuaren aurretik zer informazio eman behar duten. Agindu horrek, kontratuaren aurretiko informazioari dagokionez, alderdi hauek arautzen ditu:

  • Hipoteka-mailegua eskuratzeko gida
  • Kontratuaren aurretiko informazioari buruzko fitxa
  • Informazio pertsonalizatuari buruzko fitxa
  • Eskaintza loteslea
  • Interes-tasaren arriskua estaltzeko tresnei buruzko informazio gehigarria
  • Zorua eta sabaia ezartzen dituzten klasulei buruzko informazio gehigarria

Zer da zoru-klausula?

Lotura'Zoru-klausula': Kontsumobidek jakitun ipintzen ditu kontsumitzaileak.

 

Zer da Hipoteka Maileguen Erreferentzia Indizea (IRPH)?

Hipoteka Maileguen Erreferentzia Indizea (IRPH) finantza-erakundeek beren bezeroen interes-tasa aldakorreko hipotekei aplikatu beharreko interes-tasa eguneratzeko azken urteetan erabili izan duten adierazle ofizialetako bat da.

Zenbat modalitate daude?

2012ko apirilera arte, hiru modalitate zeuden:

  • IRPH-Kutxak: aurrezki-kutxek etxebizitza librea erosteko emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  • IRPH-Bankuak: bankuek etxebizitza librea erosteko emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.
  • IRPH-Erakundeak: kreditu-erakundeen multzoak emandako hiru urtetik gorako hipoteka-maileguen batez besteko tasa.

Nola kalkulatzen da?

Kalkulua Espainiako Bankuak berak egiten zuen, kreditu-erakundeen eragiketen gardentasunari eta bezeroen babesari buruzko 8/1990 Zirkularra aldatzen zuen Espainiako Bankuaren uztailaren 22ko 5/1994 Zirkularraren VII. eranskinean ezarritako preskripzioen arabera.

  • Batetik, aurrezki-kutxek, bankuek edo kreditu-erakundeek, hurrenez hurren, IRPH motaren arabera, hilabete horretan hasi edo berritu zituzten etxebizitza librea erosteko hiru urteko edo urte gehiagoko eperako hipoteken batez besteko interes-tasa haztatuak batzen ziren.
  • Ondoren, emaitzazko kopurua zatitu egiten zen informazioa bidali zuten (hori ere IRPH modalitatearen arabera) aurrezki-kutxa, banku eta kreditu-erakundeen kopuruarekin.

Hiru IRPH horiek ofizialak al dira?

Hiru IRPH motak erreferentziazko interes-tasa ofizialak izan ziren 2012ko apirilaren 29ra arte. Espainiako Bankuak interes-tasa eguneratua argitaratzen zuen hilero Estatuko Aldizkari Ofizialean, Espainiako Bankuaren Estatistika Aldizkarian eta Banku Bezeroaren Atarian.

Banku-zerbitzuen gardentasunari eta bezeroen babesari buruzko urriaren 28ko EHA/2899/2011 Agindua indarrean sartu zenean IRPH-Erakundeak indizeak bakarrik jarraitu zuen ofiziala izaten. IRPH-Bankuak eta IRPH-Kutxak, (CECA izena zuen aurrezki-kutxen erreferentziazko interes-tasa aktiboarekin batera), ez ziren gehiago erabili ondoren formalizatutako hipoteka-eragiketetan. Hala ere, data horren aurretik sinatutako hipoteketan erabiltzen jarraitu ziren modu iragankorrean, interes-tasa horiek ordeztu behar zituen indizea onartzen zen bitartean.

2013ko azaroaren 1etik aurrera, IRPH-Kutxak, IRPH-Bankuak eta CECA desagertu egin ziren.

Zer indizerekin ordeztu behar da nire hipotekaren IRPH?

Zure hipotekak desagertutako interes-tasa horietako bat baldin badu, honako indize hauek aplikatuko dizkizute:

  • Lehenik, kontratuan bertan espresuki ordezko gisa agertzen dena.
  • Kontratuak ez badu adierazten espresuki ordezkoa izango den interes-tasa, edo adierazten dena desagertu den horietako bat (IRPH-Kutxak, IRPH-Bankuak edo CECA) bada, IRPH-Erakundeak indizea erabili behar dute. Indize horri, desagertutako interes-tasaren eta IRPH-Erakundeak indizearen arteko aldaketen batez besteko aritmetikoaren baliokidea den diferentzial bat aplikatu behar zaio. Hipoteka-kontratuaren dataren eta interes-tasa aldatzeko dataren artean eskura dauden datuekin kalkulatzen kopuru hori.

Ordezteko interes-tasaren erregulazioa, ekintzaileei eta beren nazioartekotzeari laguntzeko irailaren 27ko 14/2013 Legearen hamabosgarren xedapen gehigarrian dago bilduta.

Nola jakin dezaket IRPH-Erakundeak indizearen balioa?

Espainiako Bankuak hilero argitaratzen du indizea eguneratuta bere webgunean eta Espainiako Aldizkari Ofizialean.

Non lor dezaket informazio gehiago?

Informazio gehiago nahi baduzu, Kontsumobideren Lurralde Zerbitzuetara joan zaitezke, honako bulego hauetara: Araba, Bizkaia edo Gipuzkoa.

Hasiera Hasiera

Zer laguntza daude etxebizitza bat erosteko?

Erosleek hainbat laguntza sozial dituzte eskura etxebizitza bat erosteko. Etxebizitzaren Euskal Zerbitzu Publikoak euskal administrazio publikoek gai horretan dituzten politika guztiak onartzen ditu bere barruan, bai eta esparru horri datxezkion giza baliabide eta baliabide material guztiak ere. Babes Publikoko Etxebizitza Esleitzeko Euskal Zerbitzuak Etxebide du izena, eta Etxebizitzaren Euskal Zerbitzu Publikoa osatzen duen sare zabal horretako erakundeetako bat da.

Etxebideren webgunean, babes ofizialeko etxebizitza baten eskatzaileek zerbitzu horretan eman dezakete izena. Funtsezkoa da betekizun guztiak irakurtzea eta betetzen direla ziur egotea, eskaera ondo egin ahal izateko.

 

Hasiera Hasiera

 

Gomendioak

Gomendio orokorrak

Etxebizitza bat erostea oso erabaki garrantzitsua da, eta, horregatik, erosleak kontuz jokatu behar du, eta aholku baliagarri hauek kontuan hartu behar ditu:

  • Nahiz eta kontratuan ageri ez, kalitateak, zerbitzuak, instalazioak, erosteko era eta ordaintzeko modua sustatzeko eta azaltzeko liburuxka oro loteslea da.
  • Jabetza Erregistrora joan behar da, higiezinaren titulartasuna egiaztatzeko eta kargarik baduen ikusteko.
  • Sekula ez da sinatu behar kontraturik zalantzak argitu gabe; profesionalen batengana jo behar da, behar izanez gero.
  • Gastu hauek dira erosleak ordaindu beharrekoak: notario-gastuak, gestoria-gastuak, BEZa (etxebizitza berria bada), erregistro-gastuak, OEZ (bigarren eskuko etxebizitza bada).
  • Erosketa-prezioa egiaztatzea komeni da, zerga-tasazio baten bitartez.
  • Honako agiri hauek eskatu behar zaizkio saltzaileari: bizigarritasun-zedula, OHZren ordainagiria eta etxebizitzaren hirigintza-planoa.

 Gomendio bereziak hipoteka ordaindu ezin den kasuetarako

Oraingo finantza-krisian topa dezakegun kinka larrienetako bat, zalantzarik gabe, gure gastuei aurre egin ezina da; batez ere, gure etxebizitzaren hipoteka-mailegua ordaindu ezin dezakegun kasuetan. Ororen gainetik, gure ekonomiarako kalterik txikiena ekarriko duten irtenbideak bilatu behar ditugu, betiere gure zorra handitu gabe. Hori dela eta, Kontsumobidek gomendio batzuk eman nahi ditu hipotekak ordaindu ezin diren kasuetarako.

  • Ezin baduzu ordaindu: berehala mugitu

Konturatzen bagara ezin izango diogula aurre egin hipotekaren hileko kuotari, aukerarik onena hipoteka kontratatuta daukagun bankuarekin harremanetan jartzea da, eta gure egoera hari jakinaraztea, akordioren bat lortzeko asmoz. Hainbat irtenbide daude, baina ohikoenak hauek izaten dira: maileguaren epea luzatzea eta gabealdi (kuotarik gabeko aldi) oso edo partzial bat aplikatzea.

Bi metodo horiek, jakina, hipoteka garestitzea ekarriko dute, sortuko diren interes berriak direla eta; gainera, maileguaren baldintzak gogortzea ere ekarriko dute. Hori dela eta, formula horiek premia larriko kasuetan baino ez dira erabili behar, eta betiere unean uneko irtenbidetzat hartu behar da. Banku-erakundeak eskain diezagukeen beste irtenbideetako bat zorrak batera biltzea da. Bankuak proposatuko digun irtenbidea, betiere, hipoteka ordaintzen ari garen urteen araberakoa izango da.

  • Noiz hasten dira maileguaren berandutze-interesak?

Hipoteka-maileguaren ordainketa berandutzeagatik ezartzen diren zigorrak ez-ordaintzearen lehen egunetik hasten dira. Une horretantxe aktibatzen dira berandutze-interes direlakoak; bankuak maileguaren baldintzetan finkatzen ditu interes horiek, eta, kasurik gehienetan, urteko eskatutako kopuruaren % 20 gainditzen dute, gehienez ere bi edo hiru urteko.

Gainera, zorra erreklamatzeagatik dagoen komisioaren gaineko portzentaje bat ere kobratuko digute, erakundeak ordainketa-ezagatiko jakinarazpen ofizial bat ematen duen aldiro aplikatzen baita.

Zigorrak ezagutzen ditugularik, oso garrantzitsua da aurrea hartzen jakitea hipotekari aurre egin ezin izango dugula ikusten dugunean, gero aurre egin beharko diegun zordunketa gehigarriak biderkatu egiten baitira.

  • Hiru hilabete jarraian ordaindu gabe: kobrantza-kudeaketako kanpoko prozesu bat hasiko da

Berandutze-interes horiek hipotekaren ordainketa atzeratzen den lehen egunetik aktibatuko dira; beste gauza bat da noiz igaroko garen 'berankor' ataleko kide izatera, eta gure kreditua 'zalantzakor' ataleko kide izatera. Hori jarraian hiru errezibo ordaindu gabe pilatu ondoren gertatuko da. Hiru errezibo ordaindu gabe pilatzen diren unean, kobrantza-kudeaketako kanpoko prozedura bat jarriko da abian.

  • Ez da inoiz komeni zorpetze-kiribil batean murgiltzea

Hipoteka-zorra ordaintzeko beste kreditu bat eskatzeko aukera ere badago, baina hori ez da, inondik ere, gomendagarria. Hutsegite handia litzateke gure aldetik zorpetze etengabeko kiribil batean sartzea, hipotekagatik ez ezik, beste kontzeptu askorengatik erantzun beharko baigenuke: kapitala, komisioak, interesak eta kreditu berriaren ondorio diren beste gastu batzuk.

  • Higiezina saldu, zorra kitatzeko

Nahiz eta higiezin-merkatuaren oraingo inguruabarrak ez diren egokienak higiezin bat saltzeko, etxebizitza edo garajea saltzeko aukera ez da gutxietsi behar; baldin eta, kuotaren beherapena aztertu ondoren, ordainketak egiten jarraitu ezin badugu. Etxebizitzaren enkantea egin baino lehenago, salgai jar daiteke etxebizitza, enkantea egin ondoren lor litekeena baino kopuru handiagoa lortzeko. Etxebizitza salduko genukeen gutxieneko kopurua, betiere, ordaintzeke daukagun zorraren guztizkoa izan beharko litzateke. Prezio handiagoan saldu nahi izango bagenu, banku-erakundeari galdetu beharko genioke.

Onena zor guztiak kitatzeko behar besteko kopurua lortzea izango litzateke: ordaintzeke duguna eta ez ordainduak eragindako interes guztiak ordaintzeko.

Hasiera Hasiera

 

Araudia

 

Hasiera Hasiera

 Estekak

'Hipoteka-maileguaren irispideari buruzko gidaliburua' [es] (Espainiako Bankua. 2013ko uztaila)

Hasiera Hasiera

Liburuxkak

GAINZORPETUTAKO FAMILIEI LAGUNTZEKO ZERBITZUA


Argitaratzailea: Eusko Jaurlaritza
Argitalpen data: 2012

Liburuxka deskargatu (pdf, 928 Kb) 

Azken aldaketako data: