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Préstamos hipotecarios

Modelo de reclamación
de gastos de hipoteca
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La mayoría de las personas financia la compra de su vivienda mediante un préstamo hipotecario. De esta forma, el inmueble para el que se solicita el préstamo sirve de aval para el banco.

Antes de firmar el contrato, las entidades de crédito están obligadas a darte la información necesaria, para poder decidir. Además, debes conocer los tipos de interés, qué es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) y en qué consisten algunas cláusulas abusivas.

Por otro lado, la constitución de una hipoteca conlleva una serie de gastos, tales como los servicios del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El quid de la cuestión es quién debe abonar esas cantidades. Algunos contratos incluyen de forma unilateral en sus condiciones generales, sin posibilidad de negociación, la obligación de que quienes soliciten el préstamo asuman de forma exclusiva todos los gastos de formalización y constitución.




Las entidades de crédito están obligadas a entregarte, de forma gratuita, clara, oportuna, objetiva y no engañosa, información para que puedas comparar ofertas similares y adoptar una decisión informada. Esta información deben entregarla:

  • En papel o en cualquier otro soporte duradero.
  • Con antelación suficiente a asumas cualquier obligación por dicho contrato.

Para los créditos y préstamos hipotecarios, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios señala la información precontractual que deben ofrecer las entidades bancarias:

  • Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.
  • Ficha de Información Precontractual. Si lo solicitas, las entidades deben proporcionarte la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (pdf, 218 KB) cumplimentada.
  • Ficha de Información Personalizada. Una vez que has facilitado información sobre tus necesidades de financiación, tu situación financiera y tus preferencias, las entidades deben darte información personalizada para que puedas valorar, comparar ofertas y adoptar una decisión fundada. Para ello, deben darte una Ficha de Información Personalizada (FIPER) (pdf, 273 KB) cumplimentada de forma gratuita y antes de que quedes vinculado por cualquier oferta o contrato.
  • Oferta vinculante.
  • Información adicional sobre instrumentos de cobertura de riesgo de tipo de interés.
  • Información adicional sobre cláusulas suelo y techo.

Si muestras tu voluntad de contratar el préstamo hipotecario, la entidad debe entregarte una oferta vinculante, una vez que se disponga de la tasación del inmueble y de que se hayan comprobado su situación registral y tu capacidad financiera. La oferta se realiza mediante una ficha FIPER, en la que se especificará:

  1. Que es una oferta vinculante.
  2. Su plazo de vigencia, que no será inferior a catorce días naturales desde la fecha de entrega.

Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que la entrega de la ficha FIPER y coincide íntegramente su contenido, puede hacerse en un único documento.

Si decides aceptar la oferta, tendrás derecho a examinar el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario durante tres días hábiles en la oficina del notario para comprobar si coincide con la oferta.

Las entidades tienen la obligación de publicar los tipos de interés oficiales mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). También están disponibles en la web del Banco de España.

Los tipos de interés oficiales son:

  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Referencia interbancaria a un año (Euribor).
  5. Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
  6. Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000, según lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.

Fueron oficiales hasta el 29 de abril de 2012:

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es uno de los indicadores oficiales empleados durante años por las entidades financieras para actualizar el tipo de interés aplicable a las hipotecas a tipo variable de sus clientes.

Hasta abril de 2012, existían tres modalidades:

  • IRPH-Cajas: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorro.
  • IRPH-Bancos: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
  • IRPH-Entidades: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.

¿Cómo se calcula?

El cálculo lo efectuaba el propio Banco de España, de acuerdo con las prescripciones establecidas en el Anexo VII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la Circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.

  • Por un lado, se sumaban los tipos de interés medios ponderados de las hipotecas de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que se habían iniciado o renovado ese mes por las cajas de ahorro, los bancos o las entidades de crédito, respectivamente, según la clase de IRPH.
  • Posteriormente, la cantidad resultante se dividía entre el número de cajas de ahorro, bancos o entidades de crédito que habían remitido la información, respectivamente, también según la modalidad de IRPH.

¿Son los tres IRPH oficiales?

Las tres clases del IRPH fueron tipos de interés de referencia oficiales hasta el 29 de abril de 2012. El Banco de España publicaba mensualmente, tanto en el Boletín Oficial del Estado como en el Boletín Estadístico del Banco de España y en el Portal del Cliente Bancario, el tipo medio actualizado.

Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, únicamente se mantuvo el carácter oficial del IRPH-Entidades. El IRPH-Bancos y el IRPH-Cajas, (junto el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro, denominado indicador CECA), dejaron de emplearse en las operaciones hipotecarias formalizadas con posterioridad. Sin embargo, continuaron vigentes, de forma transitoria, en las hipotecas firmadas antes de esa fecha, a la espera de que se aprobara el índice que debía sustituir a estos tipos.

A partir del 1 de noviembre de 2013, desaparecen el IRPH-Cajas, IRPH-Bancos y el CECA.

¿Con qué índice debe sustituirse el IRPH de mi hipoteca?

Si tu hipoteca tiene alguno de los tipos desaparecidos, te aplicarán los siguientes índices:

  • En primer lugar, el que aparezca señalado expresamente como sustitutivo en el propio contrato.
  • Si el contrato no recoge un tipo sustitutivo expreso o si el indicado es uno de los desaparecidos (IRPH-Cajas, IRPH-Bancos o CECA), deben usar el IRPH-Entidades. A este índice, hay que aplicarle un diferencial equivalente a la media aritmética de las variaciones entre el tipo desaparecido y el IRPH-Entidades. Esta cuantía se calcula con los datos disponibles entre la fecha del contrato de hipoteca y la fecha de sustitución efectiva del tipo.

La regulación del tipo sustitutivo se recoge en la disposición adicional décimo quinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

¿Cómo puedo conocer el valor del IRPH-Entidades?

El Banco de España publica mensualmente la actualización en su página web y en el BOE.

¿Dónde puedo obtener más información?

Si deseas obtener más información, puedes dirigirte a los Servicios Territoriales de Kontsumobide, en las oficinas de Álava, Bizkaia o Gipuzkoa.

La constitución de una hipoteca conlleva una serie de gastos, tales como los servicios del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El quid de la cuestión es quién debe abonar esas cantidades. Algunos contratos de préstamos hipotecarios incluyen de forma unilateral en sus condiciones generales, sin posibilidad de negociación, la obligación de que quienes soliciten el préstamo asuman de forma exclusiva todos los gastos de formalización y constitución.

El Tribunal Supremo declaró en su sentencia 705/2015 abusiva y, por tanto, nula, la inclusión de una cláusula de estas características en una hipoteca ofertada por el BBVA. La nulidad implica que esa condición se tenga por no puesta y, por tanto, obliga a la entidad financiera a devolver el dinero que cobró por esos conceptos. Asimismo, la resolución judicial ordenó al banco que eliminara esa cláusula de los contratos y que dejara de utilizarla en hipotecas futuras.

¿Cómo saber si mi hipoteca contiene una cláusula abusiva?

El primer paso es leer la escritura de préstamo hipotecario y mirar a quién se atribuye el pago de esos gastos. Cuando adquieres un inmueble y solicitas una hipoteca para poder sufragarlo, firmas dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. Esta última es la que debes analizar para constatar si, como en el caso de la sentencia 705/2015, existe alguna cláusula que imputa el 100% de los gastos al cliente. En muchos contratos, aparece como cláusula quinta. En concreto, la del BBVA a la que se refiere la sentencia dispone:

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños (…)”.

En este caso, el contrato obliga al cliente al pago de todos los gastos, a pesar de que, según la normativa aplicable, el banco podría haber optado por una “distribución equitativa” entre las partes. Sobre todo, cuando quien tiene el “interés principal” de formalizar la hipoteca es el banco: así logra que el inmueble responda como garantía ante posibles impagos y se asegura un medio ágil para ejecutar la hipoteca, es decir, para proceder a la venta de la vivienda y recuperar su dinero.

En opinión del Tribunal Supremo, esta cláusula establecida unilateralmente por la entidad financiera genera en la persona consumidora un “desequilibrio relevante”, dado que no habría aceptado asumir esos gastos si hubiera podido negociar las condiciones de forma individual.

¿Qué documentación debo recabar?

Debes recopilar, al menos, la siguiente documentación:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Factura del notario.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo puedo reclamar si mi hipoteca contiene una cláusula de este tipo?

Primero debes ponerte en contacto con la entidad financiera y presentar una reclamación. Puedes descargarte este modelo de reclamación de gastos de hipoteca, cumplimentarlo y entregarlo en tu banco o caja. Aunque las cláusulas sean declaradas nulas, las entidades no devuelven de oficio las cantidades.

Si no te respondan o la respuesta no es satisfactoria, puedes elegir entre:

  • Presentar una reclamación en Kontsumobide. El Instituto Vasco de Consumo analizará el caso y podrá realizar una mediación para alcanzar un acuerdo entre las partes. Si observa indicios de la comisión de algún tipo de infracción administrativa por parte de los bancos o cajas, puede iniciar un procedimiento sancionador. Si esta vía resulta infructuosa, podrás interponer una demanda judicial.
  • Presentar directamente una demanda. Puedes recurrir a la vía judicial por libre o a través de una de las asociaciones de personas consumidoras y usuarias existentes. Algunas organizaciones han lanzado campañas para sumar el mayor número de personas afectadas, con el objeto de presentar una demanda colectiva.

Las cláusulas suelo son unas cláusulas establecidas en los contratos de préstamo hipotecario a tipo variable que señalan un tipo de interés mínimo fijo con el objeto de impedir que las y los clientes puedan beneficiarse de una reducción de los tipos por debajo de ese porcentaje.

Su inclusión en las hipotecas puede ser lícita, siempre y cuando cumpla con los requisitos de transparencia e información regulados en la normativa de protección de las personas consumidoras y usuarias. Si vulneran esas exigencias, pueden ser consideradas abusivas y, por tanto, nulas. La nulidad implica dejarlas sin efecto, es decir, hacer como si nunca hubieran existido y, en su caso, puede obligar a devolver las cantidades cobradas por este concepto.

El Tribunal Supremo, en su STS 241/2013, ha declarado abusivas y nulas las cláusulas suelo de las hipotecas de algunas entidades de crédito, pero solo obliga a devolver el dinero desde la fecha de la resolución judicial. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sin embargo, en su sentencia de 21 de diciembre de 2016, descarta este límite temporal e impone el deber de reintegrar también las cuantías anteriores. La posible avalancha de demandas judiciales ha obligado al Gobierno a regular un procedimiento de reclamación extrajudicial para evitar el colapso de los juzgados y facilitar una resolución ágil y gratuita.

Si no puedes pagar la hipoteca:

  • Actúa de inmediato: Ponte en contacto con la entidad e infórmale de tu situación para intentar alcanzar un acuerdo. Existen varias alternativas, aunque las más comunes suelen ser la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial. Ambos métodos conllevan un encarecimiento de la hipoteca, por los nuevos intereses generados y el  endurecimiento de las condiciones del préstamo. Por ello, solo debe recurrirse a estas fórmulas en caso de extrema necesidad y como una solución puntual. Otra de las propuestas que puede ofrecer la entidad es la reunificación de deudas.
  • Intereses de demora: Las penalizaciones por la demora en el pago del préstamo hipotecario comienzan desde el primer día de impago.  Los denominados intereses de demora aparecen reflejados en las condiciones del préstamo y superan, en la mayor parte de los casos, el 20% de la cantidad solicitada por año y con un máximo de dos o tres años. Además, también te cobrarán un porcentaje sobre la comisión por reclamación de la deuda, que se aplica cada vez que la entidad emite una notificación oficial por impago.
  • Procedimiento externo de gestión de cobros: Los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago, pero cuando se acumulan tres recibos impagados consecutivos pasarás a ser considerado un moroso y tu crédito dudoso. En este momento, se inicia el procedimiento externo de gestión de cobros.
  • No entres en una espiral de endeudamiento: Pedir otro crédito para pagar la hipoteca no es recomendable. No solo tendrías que responder por la hipoteca, sino también por el capital, comisiones, intereses y otros gastos derivados del nuevo crédito.
  • Vender el inmueble para saldar la deuda: Si después de conseguir una rebaja de la cuota sigues sin poder pagar, no debes desdeñar esta opción. Si vendas el inmueble antes de que se subaste la vivienda, puedes obtener una cantidad mayor de dinero. Tienes que vendarla, al menos, por el total de la deuda pendiente. Si deseas venderla a un precio mayor, deberías consultarlo con la entidad bancaria.

Folletos

SERVICIO DE AYUDA AL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR


Edita: Gobierno Vasco
Año de publicación: 2012

Descargar el folleto (pdf, 982 Kb)

Enlaces

Blog de Kontsumobide: Certezas y dudas sobre la reclamación de los gastos de la hipoteca.

'Guía práctica de acceso al préstamo hipotecario', del Banco de España.

Fecha de última modificación: 06/02/2017
Euskadi, bien común