Código de Buenas Prácticas

Se compone de 3 fases sucesivas y obligatorias (no se puede acudir directamente a la tercera fase sin pasar por las anteriores):

1. La primera fase consiste en la reestructuración de la deuda
2. La segunda fase es una quita potestativa para la entidad financiera de la deuda
3. La tercera es la dación en pago.

El código es de aplicación aun cuando el préstamo hipotecario no se haya destinado a la adquisición de una vivienda. (Por ejemplo, en el caso de que se haya hipotecado una vivienda ya pagada para obtener capital y poder invertir en un negocio propio)

Si ninguna de estas alternativas funciona y finalmente se ejecuta la vivienda, las personas afectadas también pueden solicitar alquilar el inmueble, siempre que hayan logrado la suspensión de su desahucio. 

Quien cumpla las condiciones para acogerse al Código de Buenas Prácticas podrá presentar al banco o caja una solicitud de reestructuración de la deuda y la documentación que acredite tener derecho a ella.

En el plazo de un mes la entidad bancaria deberá notificar y ofrecer un plazo de reestructuración que concrete la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

• Carencia en la amortización del capital de hasta 5 años (Este capital pendiente podrá prorratearse en las cuotas pendientes o incluirse en una cuota final al vencimiento del préstamo hipotecario).
• Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años que se contarán desde la firma del préstamo hipotecario.
• Se reduce el interés aplicable, durante el plazo de carencia a Euribor menos 0,10.
• Se deja de aplicar la cláusula suelo.

Si el plan de reestructuración es inviable la entidad bancaria estará obligada a advertírselo a la persona interesada.

La persona interesada podrá presentar a la entidad bancaria su propia propuesta de reestructuración de deuda que la entidad podrá aceptar o no. Si no lo acepta deberá indicar porqué.

Estas medidas no podrán ser solicitadas por personas que estén en vía de ejecución hipotecaria.

Asimismo, las entidades pueden reunificar todas las deudas contraídas por la persona.

Por otro lado, si se produce una amortización anticipada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración, la entidad no exigirá costes por compensación.

El plan indicará que, si la reestructuración es inviable o si —una vez aprobada— termina siendo inviable, la persona deudora podrá solicitar, como medida complementaria, una quita. 

Si el plan de reestructuración indicado antes, no resulta viable, la persona afectada podrá solicitar de su entidad bancaria una quita (la reducción parcial del capital pendiente).

Un plan de reestructuración no es viable cuando la cuota resultante es superior al 50% de los ingresos de toda la unidad familiar.

Aceptar o no la quita es potestad de la entidad bancaria que en todo caso utilizará uno de estos tres métodos para el cálculo de la misma.

• Reducción en un 25%
• Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas sobre el total de las debidas.
  • En ejemplo para entender esta condición.
    • Tenemos un préstamo por importe de 100.000 euros
    • Hemos amortizado 29.492 euros
    • El total de cuotas de que se compone el préstamo son 120 cuotas (10 años)
    • Nosotros ya hemos abonado 42 cuotas.

Con estos datos…

• Si obtenemos la relación de 42 cuotas respecto a 120 cuotas nos dará 35%
• El capital que debemos es 70.508 euros (100.000 – 29.492)
• Aplicamos el 35% al capital pendiente y nos da 24.677,8 euros. Este será el importe de la quita.

• Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulta de restar al valor inicial de tasación 2 veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
  • Vamos con otro ejemplo ilustrativo.
    • Tasación inicial 150.000 euros
    • Préstamo inicial 120.000 euros
    • Valor actual de la vivienda (tasación actual) 100.000 euros
    • Capital pendiente. 75.000 euros

Calculamos el doble de la diferencia de la tasación inicial respecto del préstamos:

• 000 – 120:000 = 30.000 euros (Tasación Vs Préstamo)
• Doble de la diferencia 30.000 euros x 2 = 60.000 euros
• 000 – 60.000 = 90.000 euros (Restamos a tasación inicial el doble de la diferencia)

Calculamos la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor anterior.

• 000 – 90.000 = 10.000 (Tasación inicial – diferencia obtenida)
• 000 / 2 = 5.000 euros de reducción

Esta medida también la pueden solicitar quienes estén en proceso de ejecución hipotecaria y se haya producido ya el anuncio de subasta.

En un plazo de 2 años desde la solicitud si la reestructuración de la deuda, o la quita no son viables podrán solicitar la dación en pago. Así la vivienda pasará a propiedad del banco y la deuda desaparecerá.

El banco está obligado a aceptar la dación en pago.

Quienes soliciten la dación en pago pueden solicitar, en el mismo momento, permanecer en la vivienda, por un periodo de 2 años abonando un alquiler anual equivalente al 3% de la deuda pendiente en el momento de solicitar la dación en pago.

La dación en pago no será posible cuando en los procedimientos de ejecución hipotecaria ya se haya anunciado la subasta. Sin embargo, en un proceso de ejecución y si se cumplen las condiciones legales, si se podrá solicitar permanecer en la vivienda abonando un alquiler del 3% anual sobre el capital pendiente. Esta solicitud habrá de hacerse antes del 23 de noviembre de 2023 y el plazo de alquiler será por un plazo de hasta de 5 años que podrá prorrogarse de mutuo acuerdo por otros 5.

El precio de compra del inmueble no debe superar en un 20% la cuantía que resultaría de multiplicar su superficie, por el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre establecido en el año de su adquisición en la provincia donde su ubique. Los precios medios pueden consultarse en el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento 

• En todo caso, existe un límite de 300.000 euros en el precio de las viviendas que puede acogerse a estas medidas. Para beneficiarse de la dación en pago, no puede superar los 250.000 euros.
  
  Además, pueden solicitar la aplicación del código de buenas prácticas las personas en quienes se den todas estas condiciones.
  1. Que la unidad familiar no tenga unos ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas (en 2023 = 600 * 14 *3 = 25.200 euros). No forman parte de la unidad familiar los ascendientes.
     1. El límite será IPREM x 4 si
        1. Si algún miembro de la tiene declarada una discapacidad superior al 33%, o, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral,
     2. El límite será IPREM x 5 sí
        1. La persona deudora es persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento,
        2. tiene reconocida una discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  2. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
     1. Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
     2. Están en especial vulnerabilidad
        1. La familia numerosa
        2. La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
        3. La unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
        4. La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
        5. El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
  3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Este porcentaje será del 40% en los casos especiales señalados. 

Además, para las fases dos y tres será necesario

1. Que la unidad familiar carezca bienes con los que hacer frente a la deuda.
2. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
3. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   • En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

1. Ingresos:
   1. Certificado de rentas y relativo al Impuesto de patrimonio.
   2. Últimas tres nóminas o
   3. Certificado expedido por la entidad gestora correspondiente de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual en el caso de prestaciones por desempleo, RGI, o cese de actividad percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 

2. Unidad familiar:
   1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento de todas las personas convivientes.
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 

3. Titularidad de los bienes:
   1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
   2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos. 

4. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

La normativa actual recoge otras medidas complementarias para las personas beneficiaras:

• Una vez solicitada la aplicación de alguna de las medidas del Código de buenas prácticas, la entidad debe aplicar un interés moratorio que será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses pactados un 2% sobre el capital pendiente.
• Si se produce una novación contractual de la hipoteca, el nuevo documento notarial queda exento del pago de la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Si tiene lugar la dación en pago de la vivienda:
  • La entidad financiera que adquiera el inmueble será sustituta de la persona deudora para el pago de la plusvalía, es decir, deberá afrontar su pago, sin que pueda luego exigirle al anterior propietario el abono de esa cantidad.
  • La dación en pago está exenta del Impuesto sobre la Renta: no se considerará ganancia patrimonial.
  • Los gastos notariales y registrales derivados de la cancelación de la hipoteca tendrán una bonificación del 50%.

En primer lugar, ante el servicio de atención al cliente, o defensor del cliente de la entidad bancaria.

Si en el plazo de un mes no hay respuesta o no se ha admitido la reclamación ante Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España (calle Alcalá 48, 28014 Madrid). No se puede reclamar al Banco de España sin haber reclamado antes a la entidad bancaria.

La adhesión al Código de buenas prácticas es de carácter voluntario para las entidades de crédito, que deben comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera del Ministerio de Economía. Una vez adheridas su aplicación es de obligado cumplimiento. Puedes consultar el listado de cajas y bancos adheridos. Una comisión de control, constituida al efecto, supervisa su correcta aplicación.

Las entidades tienen la obligación de garantizar la difusión de estas medidas de protección, especialmente entre su propia clientela.

• Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
• Real Decreto-ley 19/2022, de 22 noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
• Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
• Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
• Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.