Euskadi

Conceptos sobre t hipoteca que debes conocer si quieres cambiar o renegociar

El crecimiento continuo del Euribor está generando un crecimiento de los tipos de interés que tenemos que pagar por nuestras hipotecas. Las diferencias no son pequeñas, nos encontramos con aumentos de cuotas de 100 o 200 euros anuales, o dicho de otra manera 1.200, 2.400 y hasta 3.000 euros anuales.

Ante esta situación es habitual que pensemos en renegociar la hipoteca, hablar con el banco, tratar de llegar a un acuerdo. Para abordar la conversación con garantías hay algunos conceptos que debes conocer.

Novación o cambio de condiciones

Si renegocias con tu banco las condiciones de la hipoteca, se debe formalizar en una escritura pública. Lo normal en estas situaciones es negociar el tipo de interés (fijo o variable), la vida del préstamo (alargar o acortar el plazo), las garantías personales (quitar o poner avalistas) y/o la ampliación del capital. Los bancos podrían cobrar una pequeña cantidad por estas modificaciones (nunca más del 0,1 %), pero 2023, si cambias de tipo de interés fijo a variable no podrán cobrar nada.

Subrogación de la hipoteca

Por entendernos, el proceso consiste en llevarse la hipoteca de un banco a otro, algo que ocurre cuando conseguimos mejores condiciones. Este proceso tiene unos gastos algo más altos que la novación.

Si no has llegado a un acuerdo con tu banco sobre hipoteca puede que te interese consultar a otras entidades. Si alguna te ofrece condiciones interesantes puedes acudir a la figura de la subrogación.

  1. El banco al que quieres ir te ofrece una oferta vinculante de hipoteca. Después le pide un certificado de saldo pendiente a tu banco, donde tienes la hipoteca actualmente.
  2. El banco donde tienes la hipoteca tiene 7 días para entregar dicho certificado y tiene derecho a, en el plazo de 15 días, hacerte una oferta de mejora de tu hipoteca. En ese plazo no se puede subrogar la hipoteca.
  3. Si en 15 días no has firmado la novación que te ofrece tu banco podrás firmar la subrogación y cambiar de entidad.

En la subrogación puedes cambiar el tipo de interés y el plazo, si quieres cambiar alguna otra condición puedes pactar también una novación con tu nuevo banco.

Amortización parcial anticipada

Consiste en pagar una parte del capital pendiente de forma anticipada y de esa manera conseguirás o reducir las cuotas mensuales o reducir el plazo del préstamo. Si bien en escrituras se puede recoger una comisión por este concepto, durante 2023 esa comisión está en suspenso y no se cobrará.

Cancelación anticipada

Dicho de otra forma, pagas la hipoteca, pero en este caso tu banco, te podrá cobrar un máximo de 1% de interés sobre el capital pendiente (Si te faltan 100.000 euros de pagar 1.000 euros) siempre y cuando tu hipoteca sea de interés variable y la cancelación no se deba a que cambias de entidad (cancelación no subrogatoria).

Si tu hipoteca es posterior a 2007, podrás estar sujeto a la comisión por desistimiento y a la comisión por tipo de interés.

Reembolso anticipado

Este concepto solo opera si has firmado tu hipoteca después del 16 de junio de 2019. Tienes que avisar a tu entidad con una antelación pactada (No más de un mes) y puedes tener penalizaciones o compensaciones (pactadas) a favor de la entidad.

  • Préstamos a interés variable: 0,15% durante los cinco primeros años o 0,25% durante los tres primeros años.
  • Préstamos a tipo fijo: 2% durante los primeros diez años y 1,5% a partir del décimo año.
  • Cambio de variable a fijo mediante subrogación o novación modificativa: 0,15% durante los tres primeros años. Transcurridos estos tres primeros años no se podrá cobrar comisión o compensación alguna.
  • Este límite se aplicará cualquiera que sea la fecha de la firma del contrato.

 

Redactado con información del Portal del Cliente Bancario

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