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Compra de vivienda

La compra de la vivienda es un proceso complejo, que conlleva una serie de trámites legales y fiscales. Además, la mayoría de las personas financia la adquisición mediante un préstamo hipotecario. El inmueble para el que se solicita el préstamo sirve de aval para el banco.

Si vas a adquirir una vivienda, primero debes obtener la información del inmueble que consta en el Registro de la Propiedad. Este registro sirve para verificar la persona titular, que debe ser quien vende la propiedad, y para comprobar que el inmueble está libre de cargas.

La información puede solicitarse de dos formas:

  • Nota simple: proporciona información breve y concisa en soporte físico sobre la situación jurídica de una propiedad: descripción del inmueble, datos sobre la persona propietaria y cargas, si las hubiera. El documento cuesta 3 € (IVA no incluido), según fija el artículo 4 del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, y puede solicitarse al Registro de la Propiedad correspondiente.
  • Certificación con información continuada: informa sobre cualquier modificación que afecte a la vivienda mientras se concreta la acción de compra-venta. El coste es de 48,08 € (IVA no incluido).

Si la vivienda tiene cargas puedes optar entre:

  • Cancelación: La parte vendedora asume la obligación de pagar y cancelar toda la carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma la persona compradora descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta de la vendedora.
  • Subrogación: La persona compradora acepta continuar con la hipoteca existente, liberando de su pago a la vendedora. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida.

Las obligaciones varían en función de si la parte vendedora (particular o empresa) se dedica a la venta de viviendas o no. Todas deberán suministrar obligatoriamente el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado y la Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida. 

Personas o empresas profesionales

Deben tener a disposición a las personas compradoras, según el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril.

  • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil de la parte vendedora.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con las que cuenta el inmueble.
  • Descripción de la vivienda: superficie útil y descripción general del edificio, además de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  • Referencia a los materiales empleados en la construcción, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos. También deberán indicarse los del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y también sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
  • Precio total de la vivienda y forma de pago.

Si promocionan viviendas para la venta también deben tener a disposición del público:

  • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca. También deben contar con la licencia para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la comunidad de propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
  • Información en cuanto al pago de los tributos que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
  • Forma en que está prevista documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
    • Que la persona consumidora no tiene que pagar los gastos derivados de la titulación.
    • Los artículos 1280.1 y 1279 del Código Civil, referentes a la eficacia de los contratos.
    • El derecho de la persona consumidora a elegir la Notaría, salvo que la seleccionada, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

La información será especialmente detallada y clara sobre el precio de venta. Deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes una nota explicativa con los siguientes datos:

  • Precio total de la venta, que se entenderá que incluye, en su caso, los honorarios de agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Forma de pago. Si se prevén aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
  • Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
  • Si se prevé la subrogación de la persona compradora en alguna operación de crédito no concertada por ella con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad la persona notaria autorizante de la escritura, su fecha, los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria de cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
  • Garantías que deberá constituir por el precio o la parte aplazada.

La nota explicativa indicará que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por la persona adquiriente antes de la formalización de la operación.

Asimismo, las personas promotoras, profesionales o empresas que vendan o arrienden edificios de nueva construcción deben suministrar obligatoriamente a quienes los compren o alquilen la información que prevé la legislación sobre protección de las personas consumidoras y usuarias.

Personas particulares o empresas no dedicadas a la venta de inmuebles

Si se trata de una persona particular o empresa no dedicada a la venta de viviendas o inmuebles, facilitará, en la medida de lo posible, cuatro informes:

  • Pago de las últimas anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Pago de los gastos de la comunidad.
  • Plano levantado por un técnico competente.
  • Copia de los estatutos o normas del funcionamiento de la comunidad de propietarios, si la comunidad está sometida al régimen de la propiedad horizontal, a una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan diversos inmuebles de un edificio o un terreno común.

Si quieres comprar una vivienda, debes formalizar un contrato de compraventa. Para ello, puedes optar por dos tipos de contratos previos. El elegido dependerá de las dos partes.

  • Opción de compra: Es una modalidad muy habitual. La parte vendedora se compromete a vender la vivienda a la compradora a un determinado precio. Eso sí, siempre que este se realice antes de una determinada fecha. Así mismo, la compradora debe abonar una cantidad por ese derecho. Este "precio de la opción" se descontará o no, según el contrato firmado, del precio final de la vivienda. Si la compradora finalmente decide no adquirir la casa, perderá el dinero adelantado.
  • Compromiso de compra-venta: Las dos partes se comprometen a vender y a comprar, respectivamente, el inmueble. Es un acuerdo previo sobre la transmisión de la propiedad de la vivienda. Así mismo, la parte compradora debe abonar una cantidad de dinero, es decir, una señal como reserva. Esa cantidad se descontará del precio final. El propio contrato sirve como justificante. Si la compradora rompe el pacto, perderá la señal entregada. Si lo rompe la vendedora, lo habitual es que entregue a la compradora el doble del importe de la señal, siempre que esté reflejado así en el contrato.

La adquiriente debe asegurarse de que, al menos, aparecen ciertas cláusulas en el contrato:

  • Título acreditativo de la propiedad.
  • Descripción de la vivienda.
  • Precio final.
  • Forma de pago.
  • Fecha y condiciones de la escritura pública.

La persona compradora y la vendedora pueden elegir libremente entre la firma de un contrato privado o de un contrato público, otorgado ante notario. La mayoría elige la segunda opción, por la fe pública que presta el notario y por ser un requisito indispensable para inscribir el derecho de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

En el contrato deben aparecer la identificación clara y precisa de varios elementos del inmueble: el objeto de transacción, la ubicación, los materiales de construcción, la calidad y los anexos de las viviendas, así como trasteros y garajes.

La persona compradora tiene varios derechos:

  • Derecho a rescindir el contrato en determinadas circunstancias: si no se concede el préstamo o si el proyecto de obra supone una alteración significativa.
  • Derecho a escoger al notario.
  • Derecho a subrogarse o no en el préstamo hipotecario de la empresa promotora.

El Libro del Edificio de las viviendas tiene como objetivo que las personas propietarias conozcan el edificio y dispongan de la documentación e información suficiente y necesaria para un uso y mantenimiento adecuados. Si todo el edificio es adquirido por una única persona, será la encargada de tenerlo. En el caso de la propiedad horizontal, cuando esté constituida la comunidad, el libro deberá tenerlo la persona que ostente el cargo de administración.

El libro consta de cuatro partes:

  • Cuadernos de registro: datos iniciales del edificio, registro de incidencias y operaciones de mantenimiento y reparaciones.
  • Documentos de especificaciones técnicas: Proyecto Final de Obra; anexo con los principales datos técnicos del edificio y de sus elementos, a modo de fichas; y los manuales de uso y mantenimiento y de emergencias.
  • Archivo de documentos: contiene las licencias de construcción y ocupación del edificio, el certificado del control de calidad, el certificado final de la obra de construcción, acta de recepción de la obra, la escritura pública de declaración de obra nueva y otros documentos sobre el edificio.
  • Manuales de las viviendas: son los documentos que, de forma individualizada, reciben las personas propietarias de las viviendas. Se entrega en el momento de la entrega de llaves y de la firma de escrituras. Deben contener información sobre el uso y funcionamiento de la vivienda, garantías y manuales de funcionamiento de los equipos individuales, plano de planta de la vivienda y planos de las plantas donde existan elementos de uso privativo.

Los defectos o vicios en las viviendas son responsabilidad de la empresa constructora o promotora o de la persona vendedora. Dependiendo del problema, tendrán una garantía de uno, tres o diez años. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación regula en sus artículos 1719 la responsabilidad y las garantías. 

Responsabilidad

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los siguientes daños materiales del edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  • Diez años: daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Tres años: daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
  • Un año: el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios como de personas por las que deban responder. Si no puede individualizarse la causa de los daños o se prueba la concurrencia de culpas, se exigirá solidariamente. Además, estas responsabilidades lo son sin perjuicio de la que tiene la persona vendedora  frente a la compradora, según lo establecido en el contrato de compraventa.

  • Promotor: responderá solidariamente en todo caso con los demás intervinientes de los daños materiales por vicios o defectos de construcción.
  • Proyectista: Si el proyecto ha sido contratado directamente por más de un proyectista, todos responderán solidariamente. Si contratan los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales serán directamente responsables de los daños derivados de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, aunque luego podrán reclamarles a ellos.
  • Constructor: Responderá directamente de los daños materiales causados por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas que de él dependan. Si subcontrata la ejecución de determinadas partes o instalaciones, será directamente responsable de los vicios o defectos de su ejecución, aunque luego podrá reclamarles a ellos.
  • Director de obradirector de la ejecución de la obra: suscriben el certificado final de obra y serán responsables de su veracidad y exactitud. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no ha elaborado, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, aunque luego puede reclamarle al proyectista.

No pueden exigirse responsabilidades, si se prueba que han sido ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción

El régimen de garantías exigibles se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad establecida en la disposición adicional segunda. Se tendrán como referente a las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

La persona aseguradora podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por su reparación.

Salvo pacto en contrario, las garantías no cubrirán:

  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
  • Aunque no figure en el contrato, todo folleto informativo referente a la promoción y memoria de calidades, servicios, instalaciones forma de adquisición y de pago es vinculante.
  • Debes acudir al Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad del inmueble y comprobar si lleva cargas o gravámenes.
  • No firmes ningún contrato si tienes dudas. Si es necesario, consulta a alguna persona profesional.
  • Si adquieres un inmueble, debes asumir los siguientes gastos: notaría, gestoría, registro, IVA -para vivienda nueva-, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -para viviendas de segunda mano-.
  • Conviene que verifiques el precio de compra con una tasación fiscal.
  • Solicita a la persona vendedora los siguientes documentos: cédula de habitabilidad, recibo del IBI y el plano urbanístico de la vivienda.

Fecha de última modificación: