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Préstamos hipotecarios

Modelo de reclamación
de gastos de hipoteca
Reclamacion gastos hipotecaDescargar el formulario

La mayoría de las personas financia la compra de su vivienda mediante un préstamo hipotecario. De esta forma, el inmueble para el que se solicita el préstamo sirve de aval para el banco.

Antes de firmar el contrato, las entidades de crédito están obligadas a darte la información necesaria, para poder decidir. El artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga a las entidades prestamistas al uso de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) como garantías de transparencia. Además, debes conocer los tipos de interés y su posible evolución, y en qué consisten algunas cláusulas abusivas.

Por otro lado, la constitución de una hipoteca conlleva una serie de gastos. Diversas sentencias judiciales declararon como abusivas algunas cláusulas recogidas en los contratos por las que se atribuían a las personas consumidoras el pago de determinados gastos. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece con claridad quien deben hacer frente a dichos gastos: la persona consumidora deberá asumir los gastos de tasación del inmueble y el prestamista, esto es la entidad financiera, los gastos de gestoría. También corresponden al prestamista los gastos notariales (las posibles copias serán por cuenta del prestatario), los gastos de registro de la escritura hipotecaria y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Sin embargo, la sentencia número 35/2021 de la Sala de lo civil del Tribunal supremo señala, que el abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde a la persona que solicita el préstamo, los gastos de notaría deberán repartirse entre prestamista (banco) y prestatario (persona consumidora) y el banco deberá hacerse cargo de los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación en exclusiva para préstamos hipotecarios a los que no les sea de aplicación la ley 5/2019, de 15 de marzo.

El papel de los y las notarías cambia sustancialmente. Tienen la obligación de explicar las condiciones del préstamo, expresadas en la FEIN, y asegurarse de que las personas que solicitan el préstamo hipotecario las entienden. Es el momento de preguntar todo aquello que no entendemos o nos genera dudas.

Las entidades de crédito están obligadas a entregarte, de forma gratuita, clara, oportuna, objetiva y no engañosa, información para que puedas comparar ofertas similares y adoptar una decisión informada. Esta información deben entregarla:

  • En papel o en cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico
  • Con antelación suficiente a que asumas cualquier obligación por dicho contrato. 

Información general

  • Identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Los fines para los que puede utilizarse el crédito.
  • Las formas de garantía, cuando proceda incluyendo la posibilidad de que esta esté situada en otro estado miembro.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas del tipo de interés, indicando si es fijo, variable o mixto y sus posibles implicaciones.
  • Si se puede contratar un crédito en moneda extranjera debe indicarse cual es y la posible implicación para el prestatario.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, su coste total, del importe total adeudado y de la TAE.
  • Una indicación de otros posibles costes.
  • Todas las diversas opciones disponibles para reembolsar el crédito al prestamista.
  • Las condiciones relacionadas con el reembolso anticipado.
  • Una indicación de la necesidad de evaluar o no el inmueble, sus posibles costes y quien debe hacer frente a los mismos.
  • Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, en su caso, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista
  • Una advertencia sobre las posibles consecuencias de incumplir las condiciones del crédito.
  • Cuando proceda, si el deudor tiene opción de entrega del inmueble hipotecado en garantía liberando totalmente al deudor de las condiciones y obligaciones del crédito.

Normas de transparencia

En lo que hace referencia a las normas de transparencia la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario aumenta la protección para las personas que solicitan un crédito hipotecario. El prestamista deberá cumplir las siguientes condiciones: 

  • Entregar la Ficha de Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta ficha sustituye a la anterior FIPRE y es de resaltar que la misma es vinculante. La entidad estará obligada por lo que se expresa en dicha ficha durante el plazo pactado y hasta la firma del contrato, pero como mínimo dicho plazo será de 10 días.
  • Se entregará en un solo documento y debe de contener:
    • La identidad y los datos del prestamista y si existiese un intermediario también la de este.
    • Importe y moneda del préstamo. (Si se emite en moneda extranjera se añaden otra serie de obligaciones)
    • Duración del préstamo.
    • Tipo de préstamo
    • Tipo de interés.
    • Importe total a reembolsar.
    • TAE
    • Costes que deben abonarse de una sola vez
    • Costes que deben abonarse periódicamente
    • Periodicidad y número de pagos
    • Importe de cada cuota
    • Tabla ilustrativa de reembolso.
    • Otras Obligaciones.
    • Reembolso anticipado.
    • Elementos de flexibilidad
    • Derechos que asisten a la persona que toma el préstamo.
    • Reclamaciones, plazos y formas.
    • Incumplimiento y consecuencias
    • Información adicional 
  • Entregar la Ficha de Advertencias Estandarizada (FIAE), en la que se informará de la existencia de cláusulas relevantes, también debe incluir una referencia relativa a los índices de referencia oficiales utilizados para el cálculo del tipo de interés, a la existencia de tipos mínimos de interés motivados por una evolución a la baja del mercado, a la posibilidad de vencimiento anticipado si se incumple el contrato., a la distribución de los gastos.
  • Si se trata de un préstamo en interés variable, en documento aparte una tabla con las cuotas periódicas y diferentes escenarios de evolución.
  • Copia del proyecto de contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden al banco y a la persona que toma el préstamo.
  • Condiciones de las garantías del seguro que exige.
  • Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario

Las ventas vinculadas están prohibidas salvo excepciones. Esto quiere decir que la entidad bancaria no puede obligarte a contratar además del préstamo productos adicionales. El Banco de España podrá excepcionalmente aprobar productos vinculados siempre que supongan una mejora de las condiciones para las personas que solicitan el préstamo.

Como excepción las entidades bancarias pueden obligar a la contratación de un seguro de   garantía de cumplimiento de las obligaciones del contrato, seguro de daños para el inmueble hipotecado o cualquier otra póliza aseguradora que obligue la ley, pero en ningún caso te pueden obligar a contratarlo con ellos mismos.

La entidad prestamista está obligada a aceptar pólizas distintas de las suyas, que cumplan con las garantías exigidas. No podrán cobrar por el estudio de las mismas y tampoco podrán empeorar las condiciones del crédito hipotecario si estas no se contratan con la entidad prestamista. 

Los tipos de interés de referencia son importantes ya que las operaciones de crédito se vinculan a dichos tipos oficiales. Las entidades tienen la obligación de publicar los tipos de interés oficiales mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE). También están disponibles en la web del Banco de España.

Los tipos de interés oficiales son:

  1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
  2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
  3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
  4. Referencia interbancaria a un año (Euribor).
  5. Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
  6. Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000, según lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.

Fueron oficiales hasta el 29 de abril de 2012:

Esta información pierde relevancia en los nuevos préstamos, pero es de importancia para préstamos antiguos.

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es uno de los indicadores oficiales empleados durante años por las entidades financieras para actualizar el tipo de interés aplicable a las hipotecas a tipo variable de sus clientes.

Hasta abril de 2012, existían tres modalidades:

  • IRPH-Cajas: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorro.
  • IRPH-Bancos: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
  • IRPH-Entidades: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.

¿Cómo se calcula?

El cálculo lo efectuaba el propio Banco de España, de acuerdo con las prescripciones establecidas en el Anexo VII de la Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la Circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.

  • Por un lado, se sumaban los tipos de interés medios ponderados de las hipotecas de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que se habían iniciado o renovado ese mes por las cajas de ahorro, los bancos o las entidades de crédito, respectivamente, según la clase de IRPH.
  • Posteriormente, la cantidad resultante se dividía entre el número de cajas de ahorro, bancos o entidades de crédito que habían remitido la información, respectivamente, también según la modalidad de IRPH.

¿Son los tres IRPH oficiales?

Las tres clases del IRPH fueron tipos de interés de referencia oficiales hasta el 29 de abril de 2012. El Banco de España publicaba mensualmente, tanto en el Boletín Oficial del Estado como en el Boletín Estadístico del Banco de España y en el Portal del Cliente Bancario, el tipo medio actualizado.

Con la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, únicamente se mantuvo el carácter oficial del IRPH-Entidades. El IRPH-Bancos y el IRPH-Cajas, (junto el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro, denominado indicador CECA), dejaron de emplearse en las operaciones hipotecarias formalizadas con posterioridad. Sin embargo, continuaron vigentes, de forma transitoria, en las hipotecas firmadas antes de esa fecha, a la espera de que se aprobara el índice que debía sustituir a estos tipos.

A partir del 1 de noviembre de 2013, desaparecen el IRPH-Cajas, IRPH-Bancos y el CECA.

¿Con qué índice debe sustituirse el IRPH de mi hipoteca?

Si tu hipoteca tiene alguno de los tipos desaparecidos, te aplicarán los siguientes índices:

  • En primer lugar, el que aparezca señalado expresamente como sustitutivo en el propio contrato.
  • Si el contrato no recoge un tipo sustitutivo expreso o si el indicado es uno de los desaparecidos (IRPH-Cajas, IRPH-Bancos o CECA), deben usar el IRPH-Entidades. A este índice, hay que aplicarle un diferencial equivalente a la media aritmética de las variaciones entre el tipo desaparecido y el IRPH-Entidades. Esta cuantía se calcula con los datos disponibles entre la fecha del contrato de hipoteca y la fecha de sustitución efectiva del tipo.

La regulación del tipo sustitutivo se recoge en la disposición adicional décimo quinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

¿Cómo puedo conocer el valor del IRPH-Entidades?

El Banco de España publica mensualmente la actualización en su página web y en el BOE.

La nueva ley ha definido claramente la distribución de los gastos que genera la constitución de un crédito hipotecario. La nueva distribución de gastos atribuye a la parte prestamista (Entidad financiera o intermediario que concede el préstamo) gran parte de los gastos que anteriormente asumía la parte prestataria (la persona, o personas que solicitan el crédito).

Esta distribución de gastos ha sido motivo de reclamaciones, juicios y sentencias previas que han derivado en la calificación de cláusulas abusivas algunas de las mismas con lo que es posible la reclamación de gastos abonados por ejemplo en el registro de la propiedad, notariales, o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

El Tribunal Supremo declaró en su sentencia 705/2015 abusiva y, por tanto, nula, la inclusión de una cláusula de estas características en una hipoteca ofertada por el BBVA. La nulidad implica que esa condición se tenga por no puesta y, por tanto, obliga a la entidad financiera a devolver el dinero que cobró por esos conceptos. Asimismo, la resolución judicial ordenó al banco que eliminara esa cláusula de los contratos y que dejara de utilizarla en hipotecas futuras. La discusión se centró entonces en las consecuencias de la anulación de la cláusula: ¿Implicaba que la entidad financiera debía asumir en tu totalidad dicho gasto o que este debía repartirse entre prestamista y prestatario?

La sentencia de 16 julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea es clara en ese sentido: la anulación de la cláusula y su consecuencia no puede ser interpretada por el juez del estado correspondiente; supone que no ha existido y que los gastos deben ser asumidos por la entidad financiera. Es posible, por tanto, la reclamación de los gastos pagados en la suscripción de créditos hipotecarios, ya que los bancos no realizan la devolución de manera voluntaria. El plazo fijado para dicha reclamación es de 5 años, que empiezan a contar en el momento en que la persona consumidora es consciente de que ha abonado unos gastos que debería haber abonado el banco.

El 27 de enero de 2021, la sentencia del Tribunal Supremo 35/2021 dictaminó una distribución de los gastos asociados a los préstamos hipotecarios aplicables a aquellos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 5/2019 de 15 de marzo (la entrada en vigor se produjo el 15 de junio de 2019). Afirma el Gabinete técnico del Área Civil del Supremo que “con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de loa Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario”. Así, será responsabilidad del banco el abono de los gastos de gestoría, registro de la propiedad y tasación. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados será por cuenta de la persona consumidora y los gastos de notaría deberán ser compartidos por ambas partes.

La reclamación de dichos gastos, por lo tanto, es posible pero los gastos reclamables varían en función del año en que se suscribió la hipoteca, también son importantes el momento de formalización del préstamo y el momento en que la persona que tomó el préstamo es consciente de que su contrato contiene cláusulas abusivas. Si deseas reclamar te recomendamos ponerte en contacto con Kontsumobide, con tu OMIC de referencia o con cualquiera de las Asociaciones de Personas Consumidoras que operan en nuestro territorio. Te orientaremos sobre los pasos que debes dar.

¿Cómo saber si mi hipoteca contiene una cláusula abusiva?

El primer paso es leer la escritura de préstamo hipotecario y mirar a quién se atribuye el pago de esos gastos. Cuando adquieres un inmueble y solicitas una hipoteca para poder sufragarlo, firmas dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. Esta última es la que debes analizar para constatar si, como en el caso de la sentencia 705/2015, existe alguna cláusula que imputa el 100% de los gastos al cliente. En muchos contratos, aparece como cláusula quinta. En concreto, la del BBVA a la que se refiere la sentencia dispone:

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños (…)”.

En este caso, el contrato obliga al cliente al pago de todos los gastos. Como se ha indicado en la actualidad la normativa aplicable, el banco debe asumir los gastos de gestoría y registro, esto se debe a que quien tiene el “interés principal” de formalizar la hipoteca es el banco: así logra que el inmueble responda como garantía ante posibles impagos y se asegura un medio ágil para ejecutar la hipoteca, es decir, para proceder a la venta de la vivienda y recuperar su dinero.

En opinión del Tribunal Supremo, esta cláusula establecida unilateralmente por la entidad financiera genera en la persona consumidora un “desequilibrio relevante”, dado que no habría aceptado asumir esos gastos si hubiera podido negociar las condiciones de forma individual.

¿Qué documentación debo recabar?

Debes recopilar, al menos, la siguiente documentación:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Factura del notario.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Gastos de gestoría

¿Cómo puedo reclamar si mi hipoteca contiene una cláusula de este tipo?

Primero debes ponerte en contacto con la entidad financiera y presentar una reclamación. Puedes descargarte este modelo de reclamación de gastos de hipoteca, cumplimentarlo y entregarlo en tu banco o caja. Aunque las cláusulas sean declaradas nulas, las entidades no devuelven de oficio las cantidades.

Si no te respondan o la respuesta no es satisfactoria, puedes elegir entre:

  • Presentar una reclamación en Kontsumobide. El Instituto Vasco de Consumo analizará el caso y podrá realizar una mediación para alcanzar un acuerdo entre las partes. Si observa indicios de la comisión de algún tipo de infracción administrativa por parte de los bancos o cajas, puede iniciar un procedimiento sancionador. Si esta vía resulta infructuosa, podrás interponer una demanda judicial.
  • Presentar directamente una demanda. Puedes recurrir a la vía judicial por libre o a través de una de las asociaciones de personas consumidoras y usuarias existentes. Algunas organizaciones han lanzado campañas para sumar el mayor número de personas afectadas, con el objeto de presentar una demanda colectiva.

Las cláusulas suelo son unas cláusulas establecidas en los contratos de préstamo hipotecario a tipo variable que señalan un tipo de interés mínimo fijo con el objeto de impedir que las y los clientes puedan beneficiarse de una reducción de los tipos por debajo de ese porcentaje.

Su inclusión en las hipotecas puede ser lícita, siempre y cuando cumpla con los requisitos de transparencia e información regulados en la normativa de protección de las personas consumidoras y usuarias. Si vulneran esas exigencias, pueden ser consideradas abusivas y, por tanto, nulas. La nulidad implica dejarlas sin efecto, es decir, hacer como si nunca hubieran existido y, en su caso, puede obligar a devolver las cantidades cobradas por este concepto.

El Tribunal Supremo, en su STS 241/2013, ha declarado abusivas y nulas las cláusulas suelo de las hipotecas de algunas entidades de crédito, pero solo obliga a devolver el dinero desde la fecha de la resolución judicial. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sin embargo, en su sentencia de 21 de diciembre de 2016, descarta este límite temporal e impone el deber de reintegrar también las cuantías anteriores. La posible avalancha de demandas judiciales ha obligado al Gobierno a regular un procedimiento de reclamación extrajudicial para evitar el colapso de los juzgados y facilitar una resolución ágil y gratuita.

Si no puedes pagar la hipoteca debes saber qué:

  • Se conoce cómo ejecución hipotecaria al proceso mediante el cual el banco, ante una situación de impago, resuelve la hipoteca pudiéndose producir un desahucio. Con la nueva ley si no se han abonado 12 recibos o el 3% del capital concedido de crédito se puede proceder a la ejecución hipotecaria, esto en el caso de que los impagos se produzcan en la primera mitad del período de vigencia del crédito hipotecario. Si los impagos se producen en la segunda mitad el impago debe suponer un 7% del capital del crédito o haber un retraso en los pagos de 15 meses. En todo caso, el prestamista debe avisar previamente dando un plazo de un mes a la persona consumidora para que cumpla con los recibos incumplidos.
  • Intereses de demora: Las penalizaciones por la demora en el pago del préstamo hipotecario comienzan desde el primer día de impago.  Los denominados intereses de demora aparecen reflejados en las condiciones del préstamo. La ley fija un límite máximo de un 3% adicional sobre el interés remuneratorio fijado en para un préstamo y durante el período de aplicación, esto es el tiempo en que la persona consumidora ha incumplido sus obligaciones de pago
  • Procedimiento externo de gestión de cobros: Los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago. Pero deben pasar 12 meses impagados (o el 3% del capital del crédito) en la primera mitad, o 15 meses en la segunda mitad (o el 7% del total del crédito) para que se inicie el procedimiento externo de gestión de cobros.

Recomendaciones

  • Actúa de inmediato: Ponte en contacto con la entidad e infórmale de tu situación para intentar alcanzar un acuerdo. Existen varias alternativas, aunque las más comunes suelen ser la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial. Ambos métodos conllevan un encarecimiento de la hipoteca, por los nuevos intereses generados y el endurecimiento de las condiciones del préstamo. Por ello, solo debe recurrirse a estas fórmulas en caso de extrema necesidad y como una solución puntual. Otra de las propuestas que puede ofrecer la entidad es la reunificación de deudas.
  • No entres en una espiral de endeudamiento: Pedir otro crédito para pagar la hipoteca no es recomendable. No solo tendrías que responder por la hipoteca, sino también por el capital, comisiones, intereses y otros gastos derivados del nuevo crédito.
  • Vender el inmueble para saldar la deuda: Si después de conseguir una rebaja de la cuota sigues sin poder pagar, no debes desdeñar esta opción. Si vendas el inmueble antes de que se subaste la vivienda, puedes obtener una cantidad mayor de dinero. Tienes que vendarla, al menos, por el total de la deuda pendiente. Si deseas venderla a un precio mayor, deberías consultarlo con la entidad bancaria.

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