Etxebizitza erostea

Etxebizitza bat erosi nahi baduzu, Jabetza-Erregistroan higiezinari buruzko informazioa eskatu behar duzu lehenik. Erregistro horrek etxebizitzaren benetako jabea egiaztatzeko balio du, eta pertsona horrek saldu behar du jabetza. Gainera, higiezinak kargarik ez duela egiaztatzeko balio du.

Informazio-mota hori bi era desberdinetan eska daiteke:

• Ohar soila: informazio labur eta zehatza eskaintzen du, euskarri fisikoan, jabetza baten egoera juridikoaz: higiezinaren deskribapena, jabeari buruzko datuak, eta kargak, halakorik balitz. Agiri horrek 3 euroko kostua du (BEZik gabe), 1427/1989 Errege Dekretuaren 4. artikuluaren arabera, eta dagokion Erregistro Jabetzan eska daiteke.
• Informazio jarraituko ziurtagiria: salerosketa gauzatu bitartean etxebizitzari eragiten dion edozein aldaketaren berri jakin dezakezu. Informazio horrek kostu handiagoa du: 48,08 € (BEZik gabe).

Etxebizitza kargak edukiz gero, bi aukera daude:

• Kitapena: Saltzaileak bere gain hartzen du karga osoa eskritura sinatu aurretik ordaintzeko eta kitatzeko betebeharra. Itundu daiteke, halaber, sinatzeko unean erosleak ordaintzeke dauden zorren zenbatekoa deskontatuko duela prezio osotik, eta berak kitatuko dituela zorrok saltzailearen izenean.
• Subrogazioa: Erosleak etxebizitzaren gainean dagoen hipotekarekin jarraitu nahi du, eta saltzailea hura ordaintzetik libratzen du. Kasu horretan, agiri pribatuan adieraziko da, argi eta garbi, erosleak bere gain hartutako zorraren zenbatekoa deskontatuko dela prezio osotik.

Betebeharrak jakiteko, saltzailea (partikularra edo enpresa) etxebizitzak saltzen aritzen den edo ez hartzen da kontuan. Saltzaile guztiek amaitutako eraikinaren Eraginkortasun Energetikoaren Ziurtagiria eta lortutako kalifikazioa adierazten duen Etiketa Energetikoa eman behar dituzte.

Pertsona edo enpresa profesionalak

Informazio hau jarri behar dute erosleen eskura, apirilaren 21eko 515/1989 Errege Dekretuaren arabera:

• Saltzailearen izena edo izen soziala, helbidea eta, hala badagokio, merkataritza-erregistroko inskripzioaren datuak.
• Etxebizitzaren kokapenaren plano orokorra eta etxebizitzaren beraren planoa, eta, gainera, argindar-, ur-, gas- eta berokuntza-sareen deskribapena eta trazadura, hala nola haien bermeak, eta, halaber, higiezinak suteen aurka dauzkan segurtasun-neurrien deskribapena eta bermeak.
• Etxebizitzaren deskribapena: azalera erabilgarria eta etxebizitza dagoen eraikinaren deskribapen orokorra, eta, gainera, gune komunen eta zerbitzu osagarrien deskribapena.
• Etxebizitza eraikitzeko erabilitako materialen aipamena, isolamendu termikoak eta akustikoak barne. Eraikinaren eta gune komunen nahiz zerbitzu osagarrien materialak ere aipatu beharko dira.
• Instalazioen erabilerari eta kontserbazioari buruzko argibideak, baldin eta haiek jokaera- edo ezagutza-mota bereziren bat eskatzen badute, eta, halaber, larrialdietan higiezina husteko argibideak.
• Higiezinak Jabetza-Erregistroan daukan inskripzioaren datu identifikatzaileak edo higiezina bertan erregistratuta ez dagoela dioen adierazpen.
• Etxebizitzaren prezio osoa eta ordaintzeko modua.

Etxebizitzak salmentarako sustatzen direnean, saltzaileek honako hauek eduki behar dituzte publikoaren eskura, gainera:

• Etxebizitza eraikitzeko legez eskatzen diren baimenen kopia, eta eraikinaren hirigintza-zirkunstantziei buruzko hirigintza-zedularen edo egiaztagiriaren kopia. Etxebizitza, gune komunak eta zerbitzu osagarriak erabiltzeko edo okupatzeko baimena ere eduki behar dute.
• Jabe-elkartearen estatutuak eta funtzionamendu-arauak, dagokionean, eta elkartearen zerbitzu- eta horniketa-kontratuei buruzko informazioa. Jabe-elkartea jadanik funtzionatzen ari bada, saltzen den etxebizitzaren kontuen eta betebeharren laburpen bat emango da.
• Etxebizitzaren jabetzari edo erabilerari karga ezartzen dioten zergen ordainketaren informazioa.
• Kontratua bere baldintza orokorrekin eta bereziekin nola dokumentatuko den. Alderdi hauek era bereziki irakurterrazean azalduko dira:
  • Kontsumitzaileak ez ditu ordaindu behar titulaziotik datozen gastuak.
  • Kode Zibileko 1280.1 eta 1279 artikuluak, kontratuen eraginkortasunari buruzkoak.
  • Kontsumitzaileari dagokio notarioa aukeratzeko eskubidea, baina ezin dezake ezarri haren lurralde-eskumenagatik salerosketako elementu pertsonalen edo errealen batekin arrazoizko loturaren bat ez daukan notariorik.

Informazioa bereziki zehatza eta gardena izango da salmenta-prezioari dagokionez. Argibide-ohar bat jarri beharko da publikoaren eta agintari eskudunen eskura, honako datu hauekin:

• Salmentaren prezio osoa, eta ulertuko da agentearen ordainsaria eta BEZa barne hartzen dituela, baldin eta salmentari zerga hori aplikagarri bazaio. Bestela, Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen Zergagatik dagokion kuota adieraziko da.
• Ordaintzeko modua. Geroratzeak aurreikusten badira, garbi adieraziko da zer interes ezarriko den, zer kopuru ordaindu behar diren printzipalagatik eta interesengatik, eta batzuen nahiz besteen epemuga.
• Geroratutako kopuruentzat onartzen diren ordainketa-moduak.
• Kontsumitzailearen subrogazioa aurreikusten bada berak adostu gabeko kreditu-eragiketaren batean, etxebizitzaren beraren gaineko benetako bermearekin, argi eta garbi adieraziko dira datu hauek: dagokion eskritura onartzen duen notarioa, agiriaren data, agiriari jabetza-erregistroan egindako inskripzioaren datuak, eta zer hipoteka-erantzukizun dagokion etxebizitza bakoitzari, epemugak eta kopuruak adierazten direla.
• Geroratutako prezioagatik edo prezio-zatiagatik erosleak eratu beharko dituen bermeak.

Argibide-oharrean adieraziko da salmentaren zenbateko osotik kendu egingo dela eragiketa formalizatu aurretik erosleak edo eroslearen izenean konturako emandako edozein kopuru.

Higiezinak saltzen aritzen ez diren pertsona partikularrak eta enpresak

Etxebizitzak edo higiezinak saltzen aritzen ez den pertsona partikular edo enpresa bat denean saltzailea, lau txosten hauek emango zaizkio erosleari, ahal den heinean:

• Ondasun Higiezinen Zergaren (OHZ) azken urterokoen ordainketa.
• Jabe-elkartearen gastuen ordainketa.
• Teknikari eskudun batek egindako planoa.
• Jabe-elkartearen estatutuen edo funtzionamendu-arauen kopia: soil-soilik elkartea jabetza horizontalaren erregimenaren pean badago, hau da, eraikin edo lursail komun bateko higiezinak arautzen dituzten.

Etxebizitza bat erosi nahi baduzu, salerosketa-kontratua formalizatu behar duzu. Hori egiteko, aurretiazko bi kontratu-mota aukera ditzakezu. Zein mota aukeratu, prozesuan parte hartuko duten bi aldeen arabera egingo da.

• Erosteko aukera: Oso ohikoa da. Saltzaileak hitzematen du prezio jakin batean salduko diola etxebizitza erosleari. Jakina, betiere salmenta hori data jakin baten aurretik egiten bada. Orobat, erosleak diru-kopuru bat ordaindu behar du eskubide hori izateagatik. 'Aukeraren prezio' hori etxebizitzaren azken preziotik deskontatuko da edo ez, sinatutako kontratuaren arabera. Erosleak azkenean etxea ez erostea erabakitzen badu, aurreratutako dirua galduko du.
• Salerosketa-konpromisoa: Bi aldeek hitzematen dute higiezina salduko eta erosiko dutela, hurrenez hurren . Etxebizitzaren jabetza eskualdatzearen gaineko aurretiazko akordio bat da. Era berean, erosleak diru-kopuru bat ordaindu behar du, hau da, seinale bat, erreserba gisa. Kopuru hori azken preziotik deskontatuko da. Kontratua bera izango da frogagiri. Erosleak ituna hausten badu, aurreratutako seinalea galduko du. Saltzaileak hausten badu, ohitura da hark seinalearen zenbatekoa halako bi ematea erosleari, beti ere horrela adierazita badago kontratuan.

Erosleak ziurtatu behar du gutxienez klausula hauek ageri direla kontratuan:

• Jabetza egiaztatzen duen titulua.
• Etxebizitzaren deskribapena.
• Azken prezioa.
• Ordainketa-modua.
• Eskritura publikoaren data eta baldintzak.

Bai erosleak, bai saltzaileak, kontratu pribatu bat egitea edo, bestela, notario aurrean egindako kontratu publiko bat egitea aukeratu dezakete askatasun osoz. Pertsona gehienek bigarren aukera hobesten dute, agiri horrek notario baten fede publikoa baitauka, eta horixe da Jabetza-Erregistroan jabetza-eskubidearen inskripzioa egiteko nahitaezko betekizunetako bat.

Kontratuan, higiezina osatzen duten elementu hauek agertu behar dute, garbi eta zehatz identifikaturik: salgaia, kokapena, eraikuntza-materialak, kalitatea eta etxebizitzen eranskinak, hala nola trastelekuak eta garajeak.

Erosleak eskubide batzuk dauzka:

• Kontratua deuseztatzeko eskubidea du egoera batzuetan: mailegua ematen ez badiote, edo obra-proiektuak aldaketa garrantzitsuren bat badakar berekin.
• Notario bat aukeratzeko eskubidea.
• Enpresa sustatzailearen hipoteka-maileguan bere burua subroga dezake, edo ez.

Eraikinaren Liburuak helburu zehatz bat du: jabeek erabiltzen duten eraikina ezagutzea eta, gainera, haren erabilera eta mantentze egokiak egiteko behar adinako eta beharrezko agiriak eta informazioa edukitzea. Pertsona bakar batek erosten badu eraikina, berari dagokio liburua edukitzea. Jabetza horizontalaren kasuan, ordea, eta jabe-elkartea eraturik denean, administratzaile-kargua betetzen duen pertsonak edukiko du liburua.

Eraikinaren Liburuak lau atal dauzka:

• Erregistro-koadernoak: eraikinaren hasierako datuak, gertakarien erregistroa eta mantentze-lanen nahiz konponketen koadernoa.
• Espezifikazio teknikoen agiriak: Obraren Azken Proiektua; eraikinaren eta haren elementuen datu tekniko nagusiak, fitxa gisa antolatuta; eta erabilera- nahiz mantentze-eskuliburua, hala nola larrialdietarako eskuliburua.
• Agirien artxiboa: Agiri ugari dauzka barruan: eraikinaren eraikuntzako eta okupazioko lizentziak, kalitate-kontrolaren ziurtagiria, eraikuntza-obraren azken ziurtagiria, obraren onarpen-akta, obra berriaren deklarazioaren eskritura publikoa eta eraikinari dagozkion beste agiri batzuk.
• Etxebizitzen eskuliburuak: Eraikina osatzen duten etxebizitzen jabe bakoitzak banaka jasotzen dituen agiriak. Eskuliburu bakoitza bere aldetik ematen da, etxebizitza bakoitzaren giltzak emateko eta eskriturak sinatzeko unean. Honako hauek eduki behar ditu: etxebizitzaren erabilerari eta funtzionamenduari buruzko informazioa, banakako ekipamenduen bermeak eta funtzionamendu-eskuliburuak, etxebizitzaren oinplanoa, erabilera pribatiboko elementuak dauden solairuen planoak.

Enpresa eraikitzailearena edo sustatzailearena edo salmenta egin duen pertsonarena da etxebizitzaren akatsen edo hutsen erantzukizuna. Etxebizitzek 1, 3 edo 10 urteko bermea izango dute, akatsaren arabera. Eraikuntzaren Antolamenduari buruzko 38/1999 Legearen 17. eta 19. artikuluetan zehazten dira akats-mota horien erantzuleak eta bermeak.

Erantzukizuna

Kontratuaren arabera dituzten erantzukizunak albo batera utzi gabe, eraikuntza-prozesuan esku hartzen duten pertsona fisikoak edo juridikoak eraikinean eragindako kalte material hauen erantzule izango dira, erosten dituzten jabeen edo hirugarrenen aurrean, adierazitako epeen barruan. Epe horiek erosleak obra erreserbarik gabe onartzen duen egunetik hasita kontatzen dira, edo, bestela, erreserba horiek zuzendu ziren egunetik:

• Hamar urtez: zimenduei, euskarriei, habeei, forjatuei, karga-hormei eta beste egitura-elementu batzuei eragiten dieten akatsek edo hutsek eraikinean sortutako kalte materialak, eraikinaren erresistentzia mekanikoa eta egonkortasuna zuzenean arriskuan ipintzen badituzte.
• Hiru urtez: eraikuntza-elementuen edo instalazioen akatsek eta hutsek eraikinean sortutako kalte materialak, kalte horiek 3. artikuluko 1. ataleko c) letrako bizigarritasun-baldintzak ez betetzea dakartenean.
• Urtebetez: eraikitzaileak gauzatze-hutsengatik edo -akatsengatik sortu diren eta lanen amaiera- edo akabera-elementuei eragiten dieten kalte materialei ere erantzungo die.

Erantzukizun zibila era pertsonal eta banakatuan eskatu ahal izango da, bai norberaren egiteengatik eta ez-egiteengatik, bai Lege honen arabera norberaren kargu dauden pertsonen egiteengatik eta ez-egiteengatik. Kausa banakatu ezin denean, edota errudunak izan direla frogaturik ere egindako kaltean agente bakoitzak izan duen partea zehazterik ez denean, era solidarioan erantzuteko eskatuko zaie guztiei. Aipatutako erantzukizunez gain, aintzat hartu behar dira eraikinen edo eraikitako zatien saltzaileek eroslearen aurrean dituztenak ere, bi aldeek sinatutako salerosketa-kontratuaren arabera.

• Sustatzailea: Era solidarioan erantzungo du gainerako agente esku-hartzaileekin batera erosleen aurrean, eraikuntza-akatsek edo hutsek eraikinean sortu dituzten kalte materialez.
• Proiektugilea: proiektua proiektugile batekin baino gehiagorekin batera kontratatu denean, guztiek era solidarioan erantzungo dute. Beste profesional batzuen kalkuluak, azterketak, irizpenak edo txostenak kontratatzen dituzten proiektugileak izango dira lanon nahikotasun gabeziatik edo horien zuzentasun- nahiz zehaztasun-faltatik datozen kalteen erantzule, nahiz eta geroago haiei erreklamatzeko eskubidea izan.
• Eraikitzailea: zuzenean erantzungo du hutsengatik edo akatsengatik eraikinean sortutako kalteengatik, hutsok eta akatsok obrako buruaren edo mendean dauzkan gainerako pertsona fisikoen edo juridikoen trebetasun-faltatik, gaitasun profesional edo tekniko faltatik, axolagabekeriatik edo betebeharren ez-betetzetik datozenean. Beste pertsona batzuekin kontratatzen duenean obraren zati edo instalazio batzuk egitea, horien gauzatze-prozesuko huts edo akatsengatik sortutako kalteen erantzule izango da zuzenean, nahiz eta haiei geroago erreklamatzeko eskubidea izan.
• Obrako zuzendaria eta obra gauzatzeko zuzendaria:  obra-bukaerako ziurtagiria sinatzen dute eta agiriaren egiazkotasunaren eta zehaztasunaren erantzule izango dira. Proiektuaren egilea bera ez izanik obra baten zuzendaritza onartzen duenak, bere gain hartuko ditu proiektuaren gabezietatik, hutsetatik edo akatsetatik datozen erantzukizunak, nahiz eta geroago proiektugileari erreklamatzeko eskubidea izan.

Agenteei ezingo zaie kalteengatiko erantzukizunik eskatu, baldin eta kalteok ustekabean, ezinbestean, hirugarren baten egitatez edo kaltetuak berak sortuak direla frogatzen bada. 

Eraikuntzako hutsek eta akatsek eragindako kalte materialengatiko bermeak

Eraikuntza-lanetarako eska daitezkeen bermeen erregimena bigarren xedapen gehigarriaren aplikazioz ezarriko den derrigortasunaren arabera beteko da, honako berme hauek erreferentziatzat hartuta:

• Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, eraikuntza-hutsengatik edo -akatsengatik sortu diren, eta obren amaiera- edo akabera-elementuei eragiten dieten kalte materialak urtebetez ordaintzea bermatzeko. Horren ordez, sustatzaileak obraren gauzatze materialaren zenbatekoaren % 5 atxiki dezake.
• Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, eraikuntza-elementuen edo instalazioen hutsengatik edo akatsengatik sortu diren, eta bizigarritasun-baldintzak ez betetzea dakarten kalte materialak hiru urtez ordaintzea bermatzeko.
• Kalte materialen asegurua edo kauzio-asegurua, zimenduetatik, euskarrietatik, habeetatik, forjatutik, karga-hormetatik edo beste egitura-elementu batzuetatik datozen edo horiei eragiten dieten akatsek edo hutsek eraikinean sortu dituzten, eta eraikinaren erresistentzia mekanikoa eta egonkortasuna arriskuan ipintzen dituzten kalte materialak hamar urtez ordaintzea bermatzeko.

Aseguratzaileak kalteen balioespenari dagokion kalte-ordaina eskudirutan ordaintzea edo haiek konpontzea aukera dezake.

Besterik itundu ezean, bermeek ez dituzte hauek estaliko:

• Legeak bermatzen dituen kalte materialez besteko gorputz-kalteak edo beste kalte ekonomiko batzuk.
• Eraikinaren ondoko edo alboko higiezinei eragindako kalteak.
• Eraikinean kokatutako ondasun higigarriei eragindako kalteak.
• Obra-onarpenaren ondoren eraikinean egindako aldaketek edo obrek (eraikinean nabaritutako akatsak zuzentzekoek izan ezik) sortutako kalteak.
• Eraikinaren erabilera txarrak edo mantentze egokirik ezak eragindako kalteak.
• Jadanik onarpena eman zaion eraikina mantentzeko egin beharreko gastuak.
• Sute edo leherketa batetik datozen kalteak, eraikineko instalazioen hutsengatik edo akatsengatik sortu ez badira.
• Ustekabean, ezinbestean edo hirugarren baten egintzaz gertatutako kalteak, edo kaltetuak berak sortutako kalteak.
• Jadanik onarpen-aktan erreserba bat ezarri zitzaien obra-zatietatik sortutako ezbeharrak, erreserba horiek zuzendu ez badira eta zuzenketok onarpen-aktaren sinatzaileek sinatutako beste akta batean ageri ez badira.

• Nahiz eta kontratuan ageri ez, kalitateak, zerbitzuak, instalazioak, erosteko era eta ordaintzeko modua sustatzeko eta azaltzeko liburuxka oro loteslea da.
• Jabetza-Erregistrora joan behar duzu, higiezinaren titulartasuna egiaztatzeko eta kargarik baduen ikusteko.
• Sekula ez duzu sinatu behar kontraturik zalantzak argitu gabe. Profesionalen batengana jo behar duzu, behar izanez gero.
• Higiezin bat erosten baduzu, gastu hauek dira ordaindu beharrekoak: notario-gastuak, gestoria-gastuak, BEZa -etxebizitza berria bada-, erregistro-gastuak, Ondare Eskualdaketen gaineko Zerga (OEZ) -bigarren eskuko etxebizitza bada-.
• Erosketa-prezioa egiaztatzea komeni da, zerga-tasazio baten bitartez.
• Honako agiri hauek eskatu behar dizkiozu saltzaileari: bizigarritasun-zedula, Ondasun Higiezinen Gaineko Zergaren (OHZ) ordainagiria eta etxebizitzaren hirigintza-planoa.

• 49/1960 Legea, uztailaren 21ekoa, Jabetza Horizontalari buruzkoa [es].
• 38/1999 Legea, azaroaren 5ekoa, Eraikuntzaren Antolamenduari buruzkoa [es]. 
• 515/1989 Errege Dekretua, apirilaren 21ekoa, etxebizitzak salerostean eta alokatzean kontsumitzaileei eman beharreko informazioa babesteari buruzkoa [es].

Erlazionatutako estekak

Kontsumobide-bloga:

• Etxebizitza bat saltzeko edo alokatzeko, ezinbestekoa da Eraginkortasun Energetikoaren Ziurtagiria edukitzea