Etxebizitza
Informazio interesgarria:
Etxebizitza gure bizitzan ezinbestekoa da, Konstituzioan aitortutako eskubidea. Beti bilatu izan dugu etxebizitza jabetzan izatea, baina zalantzarik gabe alokairua oso aukera gomendagarria da. Ezagutu behar dituzun datu batzuk emango dizkizugu.
Alokairua
Bizitzeko Etxebizitza izatea oinarrizko eskubidea da, eta alokairuaren alde egitea aukera ona da. Etxebizitza bat alokatzeko asmoa baduzu, funtsezkoa da zure eskubideak eta erantzukizunak ezagutzea.
Jarraian, etxebizitzen alokairuari buruzko informazio garrantzitsua emango dizugu. Azpimarratu behar da informazio hori ez dela legezkoa edo loteslea, eta egungo araudiak arautzen duela.
- 29/1994 Legea, azaroaren 24koa, Hiri Errentamenduei buruzkoa.
- 1/2013 Legea, maiatzaren 14koa, hipoteka-zordunen babesa, zorraren berregituratzea eta alokairu soziala indartzeko neurriei buruzkoa.
- 4/2013 Legea, ekainaren 4koa, etxebizitzak alokatzeko merkatua malgutzeko eta sustatzeko neurriei buruzkoa.
- 3/2015 Legea, ekainaren 18koa, Etxebizitzarena.
Epea
Kontratuaren iraupena malgutasunez adostu daiteke. Bost urtetik beherakoa bada, muga-egunera iristean, kontratua automatikoki berrituko da urtez urte, 5 urtera iritsi arte, salbu eta enpresak edo errentariak 30 egun lehenago jakinarazten badizu ez berritzeko erabakia. Etxebizitza alokatzen dizuna edukitzaile handia bada (10 higiezinen edo gehiagoren jabea), gehieneko epea 7 urtera luzatuko da.
Kontratuak eperik zehazten ez badu, urtebeterako balio duela ulertuko da, eta urtero luzatzeko aukera egongo da.
Kontratua amaitu baino bi hilabete lehenago, errentatzaileak jakinarazten badizu etxebizitza bizileku iraunkor gisa behar duela, ez duzu luzapenerako eskubiderik izango.
Atzera egiteari dagokionez, edozein unetan deuseztatu dezakezu kontratua, betiere 30 egun lehenago jakinarazten baduzu.
Fidantza
Fidantza derrigorrezkoa da eta errentaren hileko baten baliokidea da, baina jabeak bi hileko errenta gainditzen ez duen berme gehigarri bat eska dezake.
Pertsona edo enpresa errentatzaileek nahitaez jarri behar dute fidantza Euskal Autonomia Erkidegoko lurralde bakoitzeko Bizilagun zerbitzuetan.
Ordainketa
Errenta errentatzailearekin adostu behar duzu, merkatua librea baita eta ez baitago ezarritako mugarik, ez gutxienekorik, ez gehienekorik.
Normalean, hilero ordaintzen da, eta hilabete bakoitzeko lehen 7 egunetan ordaindu behar duzu. Errenta ezin da urtean behin baino gehiagotan eguneratu, eta ezin du gainditu kontsumoko prezioen indizea (KPI).
Eskudiruz ordaintzen baduzu, errentatzaileak ordainagiri bat eman behar dizu. Transakzioa transferentzia edo banku-sarrera bidez egiten bada, frogagiriak egiaztagiri gisa erabiliko dira.
Kontratuaren bukaera
Kontratuaren baldintza garrantzitsuren bat betetzen ez baduzu, errentatzaileak kontratua betetzeko eska dezake, bai eta kontratua deuseztatzeko ere.
Kontratua deuseztatzeko eragin dezaketen beste arrazoi batzuk:
- Etxebizitza jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu edo ilegaletarako erabiltzea.
- Errenta, fidantza edo bestelako finantza-betebeharrak ez ordaintzea.
- Etxebizitzaren azpierrentamendua, errentatzailearen berariazko baimenik gabe.
- Etxebizitzan kalteak eragitea edo aldaketak egitea baimenik gabe.
- Etxebizitza zure ohiko bizileku gisa erabiltzeari uztea.
- Kontratu-epea amaitzea.
Epeak eta prozedura judizialak bizkortu egin dira errentatzaileak etxebizitza berreskura dezan, ordaintzen ez den kasuetan.
Obrak
Matxurarik izanez gero, berehala jakinarazi behar diozu pertsona edo enpresa errentatzaileari. Premiazko konponketa bat egin behar bada, hala nola ur-ihesa, arazoa berehala konpon dezakezu, errentatzaileari aldez aurretik jakinarazita. Errentatzaileak ordaindu beharko ditu konponketaren kostuak.
Konponketa txikiak pertsona edo enpresa errentatzailearen erantzukizuna dira, etxebizitzaren erabileraren ondoriozko higadura naturalaren ondoriozkoak izan ezik, hala nola bonbilla galdatuak edo ke-erauzgailuaren iragazkia.
Erosketa-lehentasuna
Alokatutako etxebizitza salmentarako ateratzen bada, lehentasunez erosteko eskubidea duzu, eta horrek etxea erosteko lehentasuna izatea dakar.
Subrogazioa
Errentatzaileak etxebizitza saltzea erabakitzen badu, lehenengo 5 urteetan zure eskubideei eutsiko diezu. Heriotza gertatuz gero, kontratuan subrogatu ahal izango dira zure bikotekidea, seme-alabak, bigarren mailarainoko senideak eta minusbaliotasuna duten hirugarren mailarainoko senideak, baldin eta zurekin bizi izan badira aurreko bi urteetan.
Energia-efizientzia
Errentatzaileak behartuta daude efizientzia-ziurtagiria eta lortutako kalifikazioa adierazten duen energia-etiketa ematera.
Aholkuak
Hona hemen etxebizitza alokairuan hartzeko erabilgarriak izango zaizkizun funtsezko gomendio batzuk:
- Irakurri arretaz kontratua sinatu aurretik.
- Ez hartu presazko erabakirik. Bila ezazu zure egoera ekonomikora egokitzen den pisu bat.
- Saiatu akordio adeitsuak lortzen errentatzailearekin.
- Ziurtatu pisuak nahi dituzun gutxieneko ezaugarriak betetzen dituela, kokapenari, zerbitzuei, orientazioari, neurriei eta prezioari dagokienez.
Etxebizitza erosi
Etxebizitza bat erosteak hainbat prozedura legal eta fiskal dakartza1. Normalean, hipoteka-mailegu baten bidez finantzatzen da, eta jabetza bankuarentzako berme gisa erabiltzen da.
- 49/1960 Legea, uztailaren 21ekoa, Jabetza Horizontalari buruzkoa.
- 38/1999 Legea, azaroaren 5ekoa, Eraikuntzaren Antolamenduari buruzkoa.
- 515/1989 Errege Dekretua, apirilaren 21ekoa, etxebizitzen salerosketan eta errentamenduan eman beharreko informazioari dagokionez kontsumitzaileak babesteari buruzkoa.
Kargak dituen etxebizitza
Erosiko duzun etxebizitzak kargak baditu, honako aukera hauek dituzu:
- Ezeztatu: saltzaileak etxebizitzari lotutako kargak likidatu behar ditu.
- Subrogatu: hipoteka zure gain hartzea erabakitzen duzu, eta, horrela, saltzailea kargak ordaintzetik salbuetsiko duzu. Egoera horretan, zureganatutako zorraren zenbatekoa guztizko preziotik kenduko dela adosten da eta modu pribatuan dokumentatu.
Nahitaezko informazioa
Saltzaileak informazio hau eman behar dizu nahitaez:
- Eraginkortasun energetikoaren ziurtagiria:: dokumentu hau eta dagokion etiketa aurkeztu beharko dizkizu.
Saltzailea higiezinen agentzia edo sustatzailea bada, honako dokumentazio hau eman beharko dizu:
- Merkataritza-datuak: saltzailea Merkataritza Erregistroan inskribatzeari buruzko informazioa.
- Planoak: kokalekuaren eta etxebizitzaren planoak aurkeztu behar dizkizute.
- Etxebizitzaren deskribapena: higiezinaren egiturari, ezaugarriei eta banaketari buruzko xehetasunak.
- Eraikuntza-materialak: eraikuntzan erabili diren materialei buruzko informazioa.
- Jarraibideak eta ebakuazioa: jarraibide argiak instalazioen erabilerari eta kontserbazioari buruz, eta ebakuazio-protokoloak larrialdietan.
- Inskripzio-datuak: higiezinarekin lotutako Jabetza Erregistroaren identifikatzaileak.
- Prezioa guztira eta ordaintzeko modua: etxebizitzaren prezio osoa eta ordaintzeko moduak jakinarazi beharko dizkizute.
Etxebizitza pertsona partikular batek edo higiezinen salmentan espezializatuta ez dagoen enpresa batek saltzen badizu, lau txosten gehigarri eman behar dizkizute:
- Zergen ordainketa: ondasun higiezinen gaineko zergaren (OHZ) azken urteetako ordainketen egiaztagiriak.
- Komunitate-gastuak: jabeen erkidegoaren gastuak ordaindu izanaren froga.
- Plano teknikoa: teknikari eskudun batek egindako planoa.
- Erkidegoaren estatutuak: jabeen erkidegoaren estatutuen kopia.
Aurreko kontratuak
Etxebizitza bat erosteko, salerosketa-kontratu bat formalizatu behar duzu, eta bi mota arrunt daude:
- Erosteko aukera: kasu honetan, saltzaileak konpromisoa hartzen du adostutako prezioan saltzeko etxebizitza, data jakin bat baino lehen.
- Salerosketa-konpromisoa: aurretiazko akordio honek esan nahi du, eroslea zaren heinean, seinale bat ordaindu behar duzula erreserba gisa, eta seinale hori azken preziotik deskontatu egiten dela eragiketa zehaztean.
Funtsezkoa da kontratuak klausula espezifikoak dituela egiaztatzea; besteak beste:
- Jabetza-titulu egiaztatzailea: pertsona edo enpresa saltzailea etxebizitzaren jabea dela frogatu behar da.
- Etxebizitzaren deskribapen xehatua: higiezinaren ezaugarri espezifikoak jaso behar dira.
- Azken prezioa eta ordaintzeko modua: kostu osoa eta adostutako ordainketa-modalitateak zehaztu behar dira.
- Penalizazioak: zehapenak zehazten dira, bai zuretzat, bai saltzailearentzat, kontratua betetzen ez bada.
- Eskritura publikoaren data eta baldintzak: erosketa osatzen duen eskritura publikoa formalizatzeko ezarritako data eta baldintzak.
Erosketa-kontratua
Etxebizitzaren erosketa formalizatzeko unea iristen denean, notarioaren aurrean kontratu pribatu bat edo kontratu publiko bat sinatzeko aukera duzu.
Eroslea bazara, hainbat eskubide dituzu prozesu honetan:
- Kontratua deuseztatzeko eskubidea: ahalmen hori duzu egoera jakin batzuetan.
- Notarioa aukeratzeko eskubidea: kontratua formalizatzen parte hartuko duen notarioa aukeratzeko askatasuna duzu.
- Hipoteka-maileguan subrogatzeko edo ez subrogatzeko eskubidea: hipoteka-mailegu bat tartean badago, enpresa sustatzailearen mailegu horretan subrogatuko zaren ala ez erabaki dezakezu.
Eraikinaren liburua
Eraikinaren Liburua funtsezko tresna da eraikina zehatz-mehatz ezagutu dezazun eta eraikina behar bezala erabiltzeko eta mantentzeko beharrezko dokumentazioa izan dezazun. Liburu honek funtsezko lau zati ditu:
- Erregistro-koadernoa: eraikinaren hasierako datuak, gorabeheren erregistroa eta mantentze- eta konponketa-lanak biltzen ditu.
- Zehaztapen teknikoen dokumentuak: obra-amaierako proiektua, eraikinaren funtsezko datu teknikoak biltzen dituen eranskinan, erabilera- eta mantentze-eskuliburuak, eta larrialdietarako prozedurak.
- Dokumentuak artxibatuta: eraikuntza-lizentziak, obra-amaierako ziurtagiria, eskritura publikoa eta eraikinarekin lotutako beste dokumentu garrantzitsu batzuk biltzen ditu.
- Etxebizitzen eskuliburuak: jabeei emandako dokumentu horiek, giltzekin eta eskrituren sinadurarekin batera, etxebizitzaren erabilerari eta funtzionamenduari, bermeei, planoei eta gainerako alderdi garrantzitsuei buruzko informazio zehatza ematen dizute.
Akatsak eta bermeak
Etxebizitzan akatsak badaude, enpresa eraikitzaileak edo sustatzaileak izango du erantzukizuna.
Erantzukizuna eta bermeak: eraikuntza-prozesuan parte hartzen duten pertsonek jabeen aurrean erantzun beharko dute kalte materialengatik, epe hauen arabera:
- Hamar urte: eraikinaren egonkortasuna arriskuan jartzen duten egiturazko elementuetako akats edo hutsengatik.
- Hiru urte: bizigarritasun-baldintzak ez betetzeagatik.
- Urtebete: obrak bukatzean edo amaitzean egindako akats edo hutsengatik.
Erantzukizun zibila pertsonalki eta banaka eska dezakezu. Kalteen kausa indibidualizatu ezin den kasuetan, modu solidarioan eskatuko da.
Aholkuak
Hona hemen etxebizitza erosteko erabilgarriak izango zaizkizun funtsezko gomendio batzuk:
- Informazio-liburuxkaren lotura: sustapenarekin, kalitateen memoriarekin, zerbitzuekin, ordaintzeko moduarekin eta abarrekin lotutako edozein informazio-liburuxka loteslea da.
- Jabetzaren erregistroan baieztatzea: komeni da Jabetza Erregistrora joatea higiezinaren titulartasuna baieztatzeko eta kargarik dagoen egiaztatzeko.
- Kontuz kontratuak sinatzean: ez sinatu kontraturik zalantzarik izanez gero. Zalantzaren bat baduzu, galdetu profesional bati.
- Erosketa-prezioa egiaztatzea: komeni da erosketa-prezioa tasazio fiskal baten bidez egiaztatzea.
- Eskatutako dokumentazioa: bizigarritasun-zedula, Ondasun Higiezinen gaineko Zergaren (OHZ) ordainagiria eta etxebizitzaren plano zehatza eskatzen zaizkio saltzaileari.