Jardunbide onen kodea

Ondoz ondoko eta nahitaezko hiru fase ditu (ezin da hirugarren fasera zuzenean igaro aurrekoetatik pasatu gabe):

1. Lehenengo fasea zorra berregituratzean datza.
2. Bigarren fasea finantza-erakundeak zorra aukeran kentzean datza.
3. Hirugarrena ordainean ematean datza.

Hipoteka-mailegua etxebizitza bat erosteko ez erabili arren, kodea aplikatzekoa da. (Adibidez, dagoeneko ordainduta dagoen etxebizitza bat hipotekatu bada kapitala lortzeko eta negozio propio batean inbertitzeko).

Aukera horietako batek ere ez badu funtzionatzen eta, azkenean, etxebizitza exekutatu egiten bada, etxea alokairuan hartzea eskatzeko aukera izango dute hipoteka-zordunek, etxetik botatzeko prozedura bertan behera uztea lortu badute. 

Jardunbide onen kodera atxikitzeko baldintzak betetzen dituen pertsonak zorra berregituratzeko eskaera eta horretarako eskubidea duela egiaztatzen duen dokumentazioa aurkeztu ahal izango dizkio bere banku edo kutxari.

Hilabeteko epean, banketxeak berregituratzeko epea jakinarazi eta eskaini beharko du, eta honako neurri hauen baterako aplikazioak zehaztuko ditu:

• Gabezia bost urteko kapitalaren amortizazioan (ordaintzeke dagoen kapital hori ordaindu gabeko kuotetan hainbanatu ahal izango da, edo azken kuota batean gehitu ahal izango da hipoteka-mailegua amaitzean).
• Amortizazio-epea 40 urtera arte luzatzea, hipoteka-mailegua sinatzen denetik zenbatzen hasita.
• Gabezia aldian, aplikatu beharreko interesa Euriborra ken 0,10era murriztuko da.
• Zoru-klausula ez da aplikatuko.

Berregituraketa-plana bideraezina bada, banketxeak interesdunari ohartarazi beharko dio.

Interesdunak zorra berregituratzeko bere proposamena aurkeztu ahal izango dio banketxeari, eta erakundeak onartzeko zein ukatzeko aukera izango du. Onartzen ez badu, zergatik azaldu beharko du.

Neurri horiek ezin izango dituzte eskatu hipoteka egikaritzeko bidean dauden pertsonek.

Horrez gain, erakundeek aukeran daukate zordunak egindako zor guztiak bakar batean biltzeko.

Bestalde, berregituratze-plana onartu eta hurrengo hamar urteen barruan amortizazio aurreratua egiten bada, erakundeak ez du konpentsaziorik eskatutako.

Planak adierazi behar du, baldin berregituratzea bideraezina bada edo —onartu eta gero— gerora ez bada bideragarria, zordunak aukera izango duela, neurri hori ere eskura daukanez, zati bat kitatzeko eskatzea. 

Eskaera egin eta bi urteko epean, zorra berregituratzea edo zor zati bat kitatzea bideragarriak ez badira, ordainean emateko eskatu ahal izango da. Horrela, etxebizitza bankuaren jabetzakoa izatera igaroko da, eta zorra desagertuko da. Bankuak nahitaez onartu behar du etxebizitza ordainean ematea.

Ordainean ematea eskatzen dutenek, une horretan bertan etxebizitzan bi urtez gelditzea eska dezakete. Horretarako, ordainean ematea eskatu duten unean ordaindu gabeko zorraren % 3ko urteko alokairua ordaindu beharko dute.

Ezin izango da ordainean eman baldin eta hipoteka egikaritzeko prozeduretan dagoeneko enkantea iragarri bada. Hala ere, egikaritze-prozesuan egonez gero, eta legezko baldintzak betetzen badira, etxebizitzan jarraitzea eskatu ahal izango da, ordaintzeke dagoen kapitalaren % 3ko urteko alokairua ordainduta. Eskaera 2023ko azaroaren 23a baino lehen egin beharko da, eta alokairu-epea 5 urtera artekoa izango da; epe hori beste bost urtez luzatu ahal izango da, bi alderdiek hala adosten badute.

Arestian aipatutako berregituraketa-plana bideragarria ez bada, ukitutako pertsonak zor zati bat kentzeko eskatu ahal izango dio banketxeari (ordaintzeke dagoen kapitalaren murrizketa partziala).

Berregituraketa-plana ez da bideragarria izango azken kuota familia-unitate osoaren diru-sarreren % 50 baino handiagoa denean.

Banketxeak erabakiko du zor zatia kitatzea onartzen duen edo ez, eta, edonola ere, hiru metodo hauetakoren bat erabiliko du kitatzea kalkulatzeko:

• % 25eko murrizketa
• Amortizatuta daukan kapitalaren eta emandako kapital totaletik amortizatu gabekoaren arteko aldea bezain beste murriztea, alegia, zor dituen kuota guztietatik ordaindu dituen kuoten proportzioa.
  • Baldintza hori ulertzeko adibidea:
    • 000 euroko mailegua jaso dugu.
    • 492 euro amortizatu ditugu.
    • Maileguaren kuotak 120 dira guztira (10 urte).
    • 42 kuota ordaindu ditugu dagoeneko.

Datu horiek kontuan hartuta:

• 42 kuota horiek guztizko 120 kuotekiko duten erlazioa kalkulatuz gero, % 35 emango digu.
• Zor dugun kapitala 70.508 eurokoa da (100.000 – 29.492).
• Ordaintzeke dugun kapitalari % 35 aplikatu, eta 24.677,8 euro emango dizkigu. Hori izango da maileguari kenduko dioten zenbatekoa.

• Beste murrizketa hau aplikatzea: etxebizitzaren gaur egungo balioaren eta tasazioaren hasierako balioari, emandako maileguaren halako bi kenduta ateratzen denaren arteko aldearen erdia; betiere, lehen zenbatekoa txikiagoa bada bigarrena baino.
  • Beste adibide bat jarriko dugu.
    • Hasierako tasazioa: 150.000 euro.
    • Hasierako mailegua: 120.000 euro.
    • Etxebizitzaren egungo balioa (egungo tasazioa): 100.000 euro.
    • Ordaintzeke dagoen kapitala. 75.000 euro

Hasierako tasazioak maileguarekiko duen aldearen bikoitza kalkulatuko dugu:

• 000 – 120:000 = 30.000 euro (tasazioa vs mailegua).
• Aldearen bikoitza 30.000 euro x 2 = 60.000 euro.
• 000 – 60.000 = 90.000 euro (hasierako tasazioari aldearen bikoitza kendu diogu).

Etxebizitzaren egungo balioaren eta aurreko balioaren arteko aldearen erdia kalkulatuko dugu.

• 000 – 90.000 = 10.000 (hasierako tasazioa – lortutako aldea).
• 000 / 2 = 5.000 euroko murrizketa.

Neurri hori, halaber, hipoteka egikaritzeko prozesuan daudenek eska dezakete, baldin eta dagoeneko enkantea iragarri bada.

Eraikinaren erosketa-prezioak ezin du izan % 20 handiagoa ariketa hau eginda ateratzen dena baino: etxearen azalera bider etxea eskuratzeko urtean, probintzia horretan, etxebizitza libreetarako zehaztuta zegoen metroko batez besteko prezioa. Bataz besteko prezioak kontsultatzeko: Etxebizitza prezioaren indizea, Sustapen Ministerioak ezarrita.

• Edonola ere, neurriak balia ditzaketen etxebizitzen prezioa 300.000 eurokoa edo hortik beherakoa izan beharko da. Etxea ordainetan emateko modua izateko, prezioak ezin du izan 250.000 euro baino garestiago.
  Gainera, baldintza horiek guztiak betetzen dituzten pertsonek jardunbide onen kodea aplikatzea eska dezakete.
  1. Familia-unitateak hamalau ordainsariko urteko OAEAP-IPREMa baino hiru bider handiagoak diren diru-sarrerak ez izatea (2023an = 600 * 14 *3 = 25.200 euro). Aurreko ahaideak ez dira familia-unitateko kide.
     1. Muga OAEAP-IPREM x 4 izango da, baldin eta:
        1. Familia-unitateko kideren batek % 33tik gorako desgaitasuna aitortuta badu, edo lana egin ezinik lagatzen duen gaixotasunen bat badu edo mendekotasuna badu.
     2. Muga OAEAP-IPREM x 5 izango da, baldin eta:
        1. Zordunak garuneko paralisia, gaixotasun mentala edo adimen-desgaitasuna badu eta % 33ko edo gehiagoko desgaitasun-maila aitortua badu, 
        2. desgaitasun fisiko edo sentsoriala badu eta % 65eko edo gehiagoko desgaitasun-maila aitortua badu, bai eta zordunak edo bere zaintzaileak lanerako ezintasun egiaztatua badu ere, gaixotasun larriren bat izateagatik.
  2. Eskaera egin aurreko lau urteetan, familia-unitatearen egoera ekonomikoa nabarmen aldatzea, etxebizitza eskuratzeko ahaleginari dagokionez, edo aldi horretan kalteberatasun bereziko familia-egoerak pairatu izana.
     1. Egoera ekonomikoa nabarmen aldatu dela ulertuko da baldin eta familia-errentaren gaineko hipoteka-ahalegina gutxienez 1,5 biderkatu bada, salbu eta erakundeak egiaztatzen badu mailegua eman zueneko hipoteka-karga jardunbide onen kodea aplikatzeko eskaera egin zenekoaren berbera edo handiagoa zela.
     2. Kalteberatasun bereziko egoeran daude:
        1. Familia ugaria.
        2. Bi seme-alaba bere kargu dituen guraso bakarreko familia.
        3. Hiru urtetik beherako haurra duen familia-unitatea.
        4. Familia-unitateko kideetako batek % 33tik gorako desgaitasun aitortua izatea, edo mendekotasun-egoeran egotea edo lanerako ezintasun iraunkor egiaztatua izatea, gaixotasun batengatik.
        5. 60 urtetik gorako zordunak, zenbaki honetako a) letran xedatutakoaren arabera familia-unitatetzat hartzeko baldintzak betetzen ez baditu ere.
  3. Hipoteka-kuota familia-unitateko kide guztiek jasotzen dituzten diru-sarrera garbien % 50 baino handiagoa izatea. Ehuneko hori % 40koa izango da aipatutako kasu berezietan. 

Gainera, bigarren eta hirugarren faseetarako, ezinbestekoa izango da:

1. Familia-unitateak zorrari aurre egiteko ondasunik ez izatea.
2. Zorra zordunaren edo zordunen jabetzako etxebizitza bakarraren gaineko hipotekan bermatutako kreditua edo mailegua izatea, etxebizitza hori eskuratzeko emana.
3. Zorrari aurre egiteko behar adinako ondare-bermerik ez duen kreditua edo mailegua izatea.
   • Familia-unitatekoak ez diren zordunkideak badaude, aipatutako a), b) eta c) baldintzetan sartuta egon beharko dira.

1. Diru-sarrerak:
   1. Errenta-ziurtagiria eta ondarearen gaineko zergaren ziurtagiria.
   2. Azkeneko hiru nominak edo
   3. Prestazioak kudeatzen dituen erakundeak emandako ziurtagiria; bertan, langabeziagatik, DSBEagatik edo jarduera uzteagatiko prestazioengatik edo langabezia-sorospenengatik jasotako hileko zenbatekoa azalduko da. 

2. Familia-unitatea:
   1. Familia-liburua edo izatezko bikotearen inskripzioaren agiria.
   2. Elkarrekin bizi diren pertsona guztien errolda-ziurtagiria.
   3. Ezintasuna, bakarrik moldatu ezina edo lana egiteko ezgaitasun iraunkorra adierazteko agiria. 

3. Ondasunen titulartasuna:
   1. Jabetza Erregistroak familia-unitateko kide bakoitzari buruz emandako titulartasun-ziurtagiriak.
   2. Etxebizitzaren salerosketako eta hipoteka-bermea eratzeko eskriturak eta bestelako egiaztagiriak. 

4. Zordunaren edo zordunen erantzukizunpeko adierazpena, gizartetik baztertuta gelditzeko mugan daudela aitortzeko eskatzen diren baldintzak betetzeari buruzkoa, jardunbide onen kodearen betetze-mailaren jarraipena egiteko eratutako batzordeak onartutako ereduaren arabera.

Lehenik eta behin, bezeroen arreta-zerbitzuan edo banketxeko bezeroen defendatzailean.

Hilabeteko epean erantzunik jaso ez bada edo kexa onartu ez bada, Espainiako Bankuko Merkatuko Jokabideen eta Kexen Departamentuan (Alcalá kalea 48, 28014 Madril). Espainiako Bankuari ezin izango zaio erreklamaziorik egin aurretik banketxeari erreklamaziorik egin ez bazaio.

Gaur egungo araudiak beste neurri batzuk ere baditu zordunentzat:

• Egoki jarduteko kodearen neurriren bat aplikatzeko eskatu eta gero, erakundeak berandutze-interesa aplikatu behar du, baina gehienez ere, adostutako interesei ordaintzeke dagoen kapitalaren % 2 gehituta ateratzen dena izango da interes hori.
• Hipotekaren kontratua berritzen bada, notarioaren agiri berriak ez du Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko zergaren kuota graduala ordaindu beharrik izango.
• Etxebizitza zorraren ordainetan ematen bada:
  • Etxebizitza eskuratuko duen erakundeak ordaindu beharko du gainbalioa zordunaren ordez, alegia, dagokiona ordaindu beharko du eta gero ezingo dio aurreko jabeari eskatu ordaindutakoa ematerik.
  • Etxea ordainetan emanez gero, ez da Errentaren Gaineko Zergarik sortuko; ordainetan ematea ez da ondare-irabazitzat jotzen.
  • Hipoteka ezeztatzeak eragindako notario eta erregistro gastuek% 50eko hobaria izango dute.

Kreditu-erakundeentzat egoki jarduteko kodeari atxikitzea borondatezkoa ba, baina behin bat eginez gero aplikatzea beharrezkoa da. Bat egiten badute, Ekonomia eta Lehiakortasun Ministerioko Altxorraren eta Finantza Politikaren Idazkaritza Nagusiari jakinarazi behar diote. Hemen kodea aplikatzen duten kutxen eta bankuen zerrenda. Horretarakoxe sortutako kontrol-batzorde bat jarduten da kodea behar bezala aplikatzen dela begiratzen.

Erakundeek babes-neurri horien berri eman behar dute, nahitaez, batez ere beren bezeroei.

• 1/2013 Legea, maiatzaren 14koa, hipoteka-zordunen babesa, zorraren berregituratzea eta alokairu soziala indartzekoa.
• 19/2022 Errege Lege Dekretua, azaroaren 22koa, zeinaren bidez Jardunbide Egokien Kode bat ezartzen baita ohiko etxebizitzaren gaineko hipoteka-maileguen interes-tasen igoera arintzeko; 6/2012 Errege Lege Dekretua, martxoaren 9koa, baliabiderik ez duten hipoteka-zordunak babesteko premiazko neurriei buruzkoa, aldatzen da, eta beste egiturazko neurri batzuk hartzen dira hipoteka-maileguen merkatua hobetzeko.
• 6/2012 Errege Lege-dekretua, martxoaren 9koa, baliabiderik gabeko hipoteka-zordunak babesteko premiazko neurriei buruzkoa.
• 1/2015 Errege Lege-dekretua, otsailaren 27koa, bigarren aukerako mekanismoarena, finantza-kargaren murrizketarena eta gizarte arloko bestelako neurriena.
• 5/2017 Errege Lege-dekretua, martxoaren 17koa, baliabiderik gabeko hipoteka-zordunak babesteko premiazko neurriei buruzko martxoaren 9ko 6/2012 Errege Lege-dekretua eta hipoteka-zordunen babesa, zorraren berregituratzea eta alokairu soziala indartzeko maiatzaren 14ko 1/2013 Legea aldatzen dituena.