Vivienda

Información de interés:

La vivienda es una parte imprescindible de nuestra vida, un derecho reconocido en la Constitución. Tradicionalmente buscamos la vivienda en propiedad, pero no cada duda de que el alquiler es una opción muy recomendable. Te damos algunos datos que debes conocer.

Vivienda

Alquiler

La vivienda es un derecho fundamental, y optar por el alquiler es una buena elección. Si consideras alquilar una vivienda, es esencial que conozcas tus derechos y responsabilidades.

A continuación, te proporcionamos información relevante sobre el alquiler de viviendas. Cabe destacar que esta información no posee carácter legal o vinculante y que se rige por la normativa actual.

NORMATIVA

Plazo

La duración del contrato puede ser acordada de manera flexible. Si es inferior a cinco años, al llegar al vencimiento, el contrato se renovará automáticamente por períodos anuales hasta alcanzar los 5 años, a menos que la empresa o persona arrendataria te notifique con 30 días de antelación su decisión de no renovar. Si quien te alquila la vivienda es una gran tenedora (propietaria de 10 inmuebles o más) el plazo máximo se alarga hasta los 7 años.

En el caso de que el contrato no especifique ningún plazo, se entenderá que es válido por un año, con la posibilidad de prórroga anual.

Si dos meses antes de la finalización del contrato, la persona arrendadora te informa que necesita la vivienda como residencia permanente, no tendrás derecho a la prórroga.

Respecto al desistimiento, puedes rescindir el contrato en cualquier momento, siempre y cuando lo comuniques con una antelación de 30 días.

Fianza

La cantidad obligatoria de la fianza equivale a una mensualidad de la renta inicial, aunque se permite que la persona propietaria solicite una garantía adicional que no supere las dos mensualidades.

Es obligatorio que las personas o empresas arrendadoras depositen la fianza en los Servicios Bizilagun correspondientes a cada territorio de la Comunidad Autónoma Vasca.

Pago

Debes acordar la renta con la persona arrendadora, ya que el mercado es libre y no existen límites establecidos, ni mínimos ni máximos.

Normalmente el pago es mensual y debes abonarlo los primeros 7 días de cada mes. La actualización de la renta no puede llevarse a cabo más de una vez al año y no debe superar el índice de precios al consumidor (IPC).

En el caso de pagos en efectivo, la persona arrendadora está obligada a entregarte un recibo. Si la transacción se realiza mediante transferencia o ingreso bancario, los resguardos actúan como comprobante.

Fin de contrato

Si incumples alguna condición significativa del contrato, la persona arrendadora puede exigir el cumplimiento o rescindirlo.

Otras razones que pueden llevar a la rescisión incluyen:

  • Utilización de la vivienda para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
  • Impago de la renta, fianza u otras obligaciones financieras.
  • Subarriendo de la vivienda sin consentimiento expreso de la persona arrendadora.
  • Causar daños o realizar modificaciones en la vivienda sin autorización.
  • Dejar de utilizar la vivienda como tu residencia habitual.
  • Finalización del plazo contractual.

Los plazos y procedimientos judiciales se han agilizado para facilitar la recuperación de la vivienda por parte de la persona arrendadora en casos de impago.

Obras

En caso de averías, es necesario que informes a la persona o empresa arrendadora de manera inmediata. Si se requiere una reparación urgente, como una fuga de agua, puedes solucionar el problema de inmediato, previo aviso a la persona arrendadora, quien deberá cubrir los costos de la reparación.

Las reparaciones menores son responsabilidad de la persona o empresa arrendadora , excepto aquellas derivadas del desgaste natural por el uso de la vivienda, como bombillas fundidas o el filtro del extractor de humos, entre otros.

Preferencia de compra

En caso de que la vivienda alquilada salga a la venta, cuentas con el derecho de tanteo, lo que implica tener prioridad para adquirir la casa.

Subrogación

Si la persona arrendadora decide vender la vivienda, conservarás tus derechos durante los primeros 5 años. En caso de fallecimiento, podrán subrogarse en el contrato tu pareja, hijos/hijas, familiares hasta segundo grado y parientes hasta tercer grado con minusvalía, siempre que hayan convivido contigo los dos años anteriores.

Eficiencia energética

Las personas arrendadoras están obligadas a proporcionarte el certificado de eficiencia y la etiqueta energéticas que indica la calificación obtenida.

Consejos

Aquí te dejamos algunas recomendaciones clave que te serán útiles al momento de alquilar una vivienda:

  • Lee detenidamente el contrato antes de firmarlo.
  • No tomes decisiones apresuradas. Busca un piso que se adecúe a tu situación económica.
  • Procura llegar a acuerdos de manera cordial con la persona arrendadora.
  • Asegúrate de que el piso cumpla con las características mínimas deseadas en términos de ubicación, servicios, orientación, dimensiones y precio.

Compra

La adquisición de una vivienda implica una serie de procedimientos legales1 y fiscales. Normalmente, se financia mediante un préstamo hipotecario, utilizando la propiedad como garantía para el banco.

Información previa en el Registro de la Propiedad: esta etapa es crucial para confirmar que la persona que te vende la propiedad es la propietaria legítima y que el inmueble no tiene cargas.

NORMATIVA

Vivienda con cargas

Si la vivienda que adquieres cuenta con cargas, tienes las siguientes opciones:

  • Cancelar: la persona vendedora tiene la obligación de liquidar las cargas asociadas a la vivienda.
  • Subrogar: optas por asumir la hipoteca existente, de este modo liberas a la persona vendedora del pago. En este escenario, se documenta de manera privada que el importe de la deuda asumida se deducirá del precio total acordado.

Información obligatoria

La persona vendedora tiene la obligación de proporcionarte la siguiente información:

  • Certificado de eficiencia energética: deberá facilitarte este documento junto con su correspondiente etiqueta.

Si la parte vendedora es una inmobiliaria o promotora, están obligadas a suministrarte la siguiente documentación:

  • Datos mercantiles: información sobre la inscripción en el Registro Mercantil de la parte vendedora.
  • Planos: se deben entregar los planos del emplazamiento y de la vivienda.
  • Descripción de la vivienda: detalles sobre la estructura, características y distribución del inmueble.
  • Materiales de construcción: información sobre los materiales empleados en la edificación.
  • Instrucciones y evacuación: instrucciones claras sobre el uso y conservación de las instalaciones, así como protocolos de evacuación en caso de emergencia.
  • Datos de inscripción: identificadores del Registro de la Propiedad relacionados con el inmueble.
  • Precio total y forma de pago: deberán comunicarte el precio total de la vivienda y las modalidades de pago.

En el caso de que la vivienda te la venda una persona particular o una empresa no especializada en la venta de inmuebles, tienen que proporcionarte cuatro informes adicionales:

  • Pago de impuestos: comprobantes del pago de las últimas anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Gastos de comunidad: evidencia de pago de los gastos de la comunidad de propietarios.
  • Plano técnico: un plano levantado por un técnico competente.
  • Estatutos de la comunidad: copia de los estatutos de la comunidad de propietarios.

Contratos previos

Para comprar una vivienda tienes que formalizar un contrato de compraventa, y existen dos tipos comunes:

  • Opción de compra: en este caso, la parte vendedora se compromete a venderte la vivienda a un precio acordado antes de una fecha específica.
  • Compromiso de compra-venta: este acuerdo preliminar implica que, como parte compradora, debes abonar una señal como reserva, la cual se descuenta del precio final al concretarse la operación.

Es crucial verificar que el contrato contenga cláusulas específicas, entre las que se incluyen:

  • Título de propiedad acreditativo: debe evidenciar que la persona o empresa vendedora es la propietaria de la vivienda.
  • Descripción detallada de la vivienda: en ella constarán las características específicas del inmueble.
  • Precio final y forma de pago: debe especificarse el costo total y las modalidades de pago acordadas.
  • Penalizaciones: se detallan las sanciones tanto para ti, como parte compradora, como para la parte vendedora en caso de incumplimiento contractual.
  • Fecha y condiciones de la escritura pública: la fecha y las condiciones establecidas para la formalización de la escritura pública que completa la compra.

Contrato de compras

Cuando llega el momento de formalizar la compra de la vivienda, tienes la opción de optar por la firma de un contrato privado o uno público, ante notario.

Si eres la parte compradora, cuentas con diversos derechos durante este proceso:

  • Derecho a rescindir el contrato: tienes esta facultad en determinadas circunstancias.
  • Derecho a escoger el notario: tienes la libertad de elegir al notario que intervendrá en la formalización del contrato.
  • Derecho a subrogarte o no en el préstamo hipotecario: en caso de que haya un préstamo hipotecario involucrado, puedes decidir si te subrogas a dicho préstamo de la empresa promotora o no.

Libro del Edificio

El Libro de Edificio es una herramienta fundamental para que tengas un conocimiento detallado del edificio y cuentes con la documentación necesaria para su correcto uso y mantenimiento. Este libro se estructura en cuatro partes esenciales:

  • Cuaderno de registro: incluye los datos iniciales del edificio, el registro de incidencias y las operaciones de mantenimiento y reparaciones.
  • Documentos de especificaciones técnicas: contiene el proyecto final de obra, un anexo con los datos técnicos clave del edificio, manuales de uso y mantenimiento, así como procedimientos en caso de emergencias.
  • Archivo de documentos: almacena las licencias de construcción, el certificado final de obra, la escritura pública y otros documentos relevantes relacionados con el edificio.
  • Manuales de las viviendas: estos documentos, entregados a los propietarios junto con las llaves y la firma de las escrituras, te proporcionan información detallada sobre el uso y funcionamiento de la vivienda, garantías, planos y demás aspectos relevantes.

Defectos y garantías

En caso de defectos o vicios en la vivienda, la responsabilidad recae en la empresa constructora o promotora.

Responsabilidad y garantías: las personas involucradas en el proceso de construcción responderán ante los propietarios por los daños materiales según los siguientes plazos:

  • Diez años: por vicios o defectos en elementos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio.
  • Tres años: por el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • Un año: por vicios o defectos de ejecución en la terminación o acabado de las obras.

Puedes exigir la responsabilidad civil de manera personal e individualizada. En casos donde no se pueda individualizar la causa de los daños, se exigirá de forma solidaria.

Consejos

Aquí te dejamos algunas recomendaciones clave que te serán útiles al momento de comprar una vivienda:

  • Vinculación del folleto informativo: cualquier folleto informativo relacionado con la promoción, memoria de calidades, servicios, forma de pago, etc., es vinculante.
  • Confirmación en el registro de la propiedad: es recomendable que acudas al Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad del inmueble y verificar la existencia de cargas o gravámenes.
  • Precaución al firmar contratos: no firmes ningún contrato si tienes dudas. En caso de incertidumbre, te aconsejamos consultar con un profesional.
  • Verificación del precio de compra: conviene que verifiques el precio de compra mediante una tasación fiscal.
  • Documentación requerida: solicita a la persona vendedora la cédula de habitabilidad, el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el plano detallado de la vivienda.