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Medidas para la protección de personas deudoras de una hipoteca sin recursos

Las personas sin recursos suficientes para poder afrontar el pago de la hipoteca disponen de varios mecanismos para evitar la pérdida de su vivienda habitual. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos establece diferentes vías, diseñadas para colectivos en el denominado umbral de exclusión, al que pueden acogerse siempre y cuando sus entidades financieras se hayan adherido, de forma voluntaria, a un Código de buenas prácticas.

El código establece tres medidas: la reestructuración de la deuda, la posible concesión de una quita y, finalmente, la dación en pago con opción de alquilar el piso durante dos años con una renta predeterminada.

Si ninguna de estas alternativas funciona y finalmente se ejecuta la vivienda, las personas afectadas también pueden solicitar alquilar el inmueble, siempre que hayan logrado la suspensión de su desahucio.

La aplicación del Código de buenas prácticas es de carácter voluntario para las entidades de crédito, que deben comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera del Ministerio de Economía. Puedes consultar el listado de cajas y bancos adheridos. Una comisión de control, constituida al efecto, supervisa su correcta aplicación.

Las entidades tienen la obligación de garantizar la difusión de estas medidas de protección, especialmente entre su propia clientela.

Pueden beneficiarse de las medidas las personas deudoras en el umbral de exclusión con un préstamo o crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda habitual. También se extienden a sus fiadoras y avalistas.

Las hipotecas deben cumplir una serie de requisitos:

  • El precio de compra del inmueble no debe superar en un 20% la cuantía que resultaría de multiplicar su superficie, por el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre establecido en el año de su adquisición en la provincia donde su ubique. Los precios medios pueden consultarse en el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento. Si la vivienda se adquirió antes de 1995, el importe medio de referencia será el del año 1995.
  • El precio de compra no debe ser superior a 300.000 euros. Para beneficiarse de la dación en pago, no puede superar los 250.000 euros.

Para poder reestructurar la deuda hipotecaria, la unidad familiar debe acreditar que se encuentra en el umbral de exclusión, porque cumple los siguientes requisitos:

  • Los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar no deben superar el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREF) anual de catorce pagas multiplicado por:
    • Tres: con carácter general.
    • Cuatro: si algún miembro tiene declarada una discapacidad superior al 33% o sufre una situación de dependencia o enfermedad que le incapacita de forma permanente para trabajar.
    • Cinco: si la persona deudora sufre una parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado igual o superior al 33% o una discapacidad física o sensorial, con un grado igual o superior al 65%, o sufre una enfermedad grave que le incapacite, a ella o a su persona cuidadora, para realizar una actividad laboral.

En este sentido, la unidad familiar la conforman la persona deudora, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos e hijas, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluidos los que tengan una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

¿Qué es el IPREM?

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice de referencia fijado por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado que sirve para determinar los ingresos para acceder a ayudas y subvenciones.

En los presupuestos de 2017, su cuantía es de 537,84 euros mensuales.

  • En los cuatro años anteriores a la solicitud, la unidad familiar ha sufrido una de las siguientes situaciones:
    • Un cambio significativo en sus circunstancias económicas, porque la cuantía de la renta familiar destinada al pago de la hipoteca se ha multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la del momento de la solicitud.
    • Aparición de circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. En concreto:
      • Familia numerosa.
      • Unidad familiar monoparental con hijos o hijas a cargo.
      • Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
      • Unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
      • Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas unidas al titular de la hipoteca o a su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentre en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para trabajar.
      • Unidad familiar integrada por una víctima de violencia de género.
      • Si el titular de la hipoteca es mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos establecidos por la normativa para ser considerado unidad familiar.
  • La cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, con carácter general, o del 40% si algún miembro tiene declarada una discapacidad igual o superior al 33% o sufre una situación de dependencia, enfermedad o imposibilidad permanente de trabajar.

Para poder solicitar la quita y la dación en pago de la vivienda, además de cumplir las condiciones exigidas para la reestructuración de la deuda, la unidad familiar debe acreditar los siguientes requisitos:

  • Todos sus miembros carecen de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda.
  • Es un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recae sobre la única vivienda en propiedad de la persona deudora y concedido para su adquisición.
  • Es un crédito o préstamo que carece de otras garantías o, si existen garantías personales, que la persona carece de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para afrontar la deuda.
  • Si existen personas codeudoras no integradas en la unidad familiar, estas deberán acreditar alguna de las tres circunstancias anteriores.

Las personas deudoras deben acreditar el cumplimiento de los diferentes requisitos a través de la siguiente documentación:

  • Ingresos de la unidad familiar:
    • Certificado de rentas y, en su caso, certificado sobre la presentación del Impuesto de Patrimonio de los últimos cuatro ejercicios expedido por la administración tributaria.
    • Últimas tres nóminas percibidas.
    • Certificado con la cuantía mensual de prestaciones o subsidios por desempleo percibidos, expedido por la entidad gestora.
    • Certificado de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las comunidades autónomas y las entidades locales.
    • Si trabaja por cuenta propia y percibe la prestación por cese de actividad, certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual.
  • Número de personas que residen en la vivienda:
    • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
    • Certificado de empadronamiento de las personas residentes, con referencia al momento de la presentación de la solicitud y a los seis meses anteriores.
    • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Titularidad de los bienes:
    • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad.
    • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas.
  • Declaración responsable de la persona deudora sobre el cumplimiento de los requisitos para considerarse en el umbral de exclusión, a través del modelo aprobado por la comisión de seguimiento del Código de Buenas Prácticas.

Las personas deudoras pueden pedir a su entidad financiera la reestructuración de su deuda hipotecaria para intentar lograr una viabilidad a medio y largo plazo, salvo que se encuentren en un procedimiento de ejecución y ya se haya producido el anuncio de la subasta. La solicitud debe ir acompañada de la documentación exigida.

La entidad dispone de un mes desde la presentación para ofrecerle un plan de reestructuración, que especificará su ejecución y las consecuencias financieras derivadas de la aplicación de las medidas incluidas en el Código de Buenas Prácticas. Asimismo, la persona deudora podrá presentar en cualquier momento su propia propuesta, que la entidad deberá analizar. Si la rechaza, tendrá que comunicarle los motivos.

Las medidas contempladas en el código son:

  • Carencia en la amortización de capital de cinco años. Ese capital pendiente puede pasarse a una cuota final al término del préstamo o prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor más el 0,25% durante el plazo de carencia.
  • En todo caso, dejarán de aplicarse, con carácter indefinido, las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en el préstamo.

Asimismo, las entidades pueden reunificar todas las deudas contraídas por la persona.

Por otro lado, si se produce una amortización anticipada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración, la entidad no exigirá costes por compensación.

El plan indicará que, si la reestructuración es inviable o si —una vez aprobada— termina siendo inviable, la persona deudora podrá solicitar, como medida complementaria, una quita.

Si la persona no puede afrontar la reestructuración de la deuda, puede acreditar la inviabilidad del plan y solicitar a su entidad una quita en el capital pendiente de amortización. El plan se considera inviable si la cuota mensual de hipoteca es superior al 50% de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar.

También pueden solicitar la quita:

  • Quienes se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria, si ya se ha producido el anuncio de la subasta.
  • Las personas incluidas en el umbral de exclusión que no pueden optar a la dación en pago debido a que la vivienda tiene cargas posteriores a la propia hipoteca.

La entidad dispone de un mes, desde la acreditación de la inviabilidad, para aceptar o rechazar la solicitud. Con independencia de que conceda o no la quita, deberá calcular el importe que le correspondería a la persona y notificárselo. Para ello, empleará alguno de estos métodos:

  • Reducción en un 25%.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de restar al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

Las personas deudoras que no puedan asumir la reestructuración de la deuda o la aplicación de la quita pueden pedir, una vez transcurridos doce meses desde la solicitud inicial de reestructuración, la dación en pago de su vivienda habitual. En este caso, la entidad tiene el deber de aceptar el bien y de proceder a la cancelación definitiva de la deuda.

Además, si lo solicita, podrá alquilar hasta dos años el piso por una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda en el momento de la entrega. Si no paga la renta, deberá abonar un interés de demora del 10%.

La dación no puede aplicarse:

  • Si existe un procedimiento de ejecución de la vivienda y ya se ha anunciado la subasta.
  • Si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

La persona deudora que finalmente pierda la propiedad de su vivienda habitual y cuyo lanzamiento o desahucio se haya suspendido puede solicitar alquilarla por una renta anual máxima del 3% del valor que tenga en el momento del remate. Para determinar ese valor, la persona ejecutada debe aportar una tasación, certificada por profesional tasador homologado.

El plazo para realizar la solicitud es:

  • Hasta el 18 de septiembre de 2017, para las personas ejecutadas que han sido beneficiarias de la suspensión del lanzamiento del inmueble antes de la entrada en vigor Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo.
  • Seis meses desde que se produzca la suspensión del lanzamiento para quienes obtengan este beneficio con posterioridad.

El arrendamiento tendrá una duración anual, prorrogable a voluntad de la persona arrendataria, hasta un máximo de cinco años. Si ambas partes alcanzan un acuerdo, podrán prorrogar el alquiler anualmente durante cinco años más.

La normativa actual recoge otras medidas complementarias para las personas beneficiaras:

  • Una vez solicitada la aplicación de alguna de las medidas del Código de buenas prácticas, la entidad debe aplicar un interés moratorio que será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses pactados un 2% sobre el capital pendiente.
  • Si se produce una novación contractual de la hipoteca, el nuevo documento notarial queda exento del pago de la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Si tiene lugar la dación en pago de la vivienda:
    • La entidad financiera que adquiera el inmueble será sustituta de la persona deudora para el pago de la plusvalía, es decir, deberá afrontar su pago, sin que pueda luego exigirle al anterior propietario el abono de esa cantidad.
    • La dación en pago está exenta del Impuesto sobre la Renta: no se considerará ganancia patrimonial.
    • Los gastos notariales y registrales derivados de la cancelación de la hipoteca tendrán una bonificación del 50%.
  • Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
  • Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
  • Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
  • Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

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